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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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전세 계약을 앞두고 통상 목돈이 들어가는 전세보증금이 안전할지에 대한 걱정은 누구나 해 보았을 것이다. 전세 계약 시 어떤 점을 주의하면 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있을까?

 

 

✔️ 등기부등본 열람은 선택이 아닌 ‘필수’

 

전세 계약 시 가장 먼저 할 일은 등기부등본을 확인하는 것이다. 등기부등본에서 임대인이 실제 소유자인지, 근저당권이나 압류, 가압류가 설정되어 있는지, 경매개시등기 등은 없는지 확인하여야 한다. 인터넷 등기소에서 비회원도 열람·발급 가능하니 계약 직전뿐만 아니라 잔금 지급 직전에도 꼭 직접 확인하도록 하자.

 

 

✔️ 전세가율 확인

 

인근 시세를 통해 해당 물건의 시세를 확인하여 전세가율이 얼마인지 알아보아야 한다. 전세가율은 전세보증금 ÷ 주택 매매가로 계산하며, 예를 들어 보증금이 7억이고 시세가 10억이라면 전세가율은 70%가 된다. 전세가율이 80% 이상이라면 통상 매우 위험하다고 볼 수준이며, 전세가율은 70% 이하로 하는 것이 비교적 안전하다고 할 것이다. 실거래가는 규토교통부 실거래가 공개시스템 또는 KB 시세에서 확인할 수 있다.

 

 

✔️ 임대인의 세금 체납 여부 확인

 

임대인의 세금 체납 여부를 확인하기 위해 계약 전 임대인에게 국세, 지방세 완납 증명서를 요구하거나 직접 세무서에서 열람하는 것도 가능하다. 임차보증금이 1,000만원을 넘는 경우 임차인은 계약한 날부터 임대차 기간이 시작한 날까지 임대차계약서를 첨부하면 임대인의 동의 없이도 전국 세무서 또는 홈택스 ‘미납국세열람 신청’에서 임대인의 세금 체납 사실을 확인할 수 있으며, 열람 사실은 임대인에게 통보된다.

 

 

✔️ 전세보증보험으로 위험 대비

 

주택도시보증공사(HUG), SGI 서울보증, HF 한국주택금융공사 등에서 전세보증보험을 가입할 수 있으며, 임대인의 동의는 필요 없고, 가입비는 보증금의 약 0.1~2.0% 수준이다. 보증금 반환이 되지 않을 경우 기관이 보증금을 임차인에게 선지급하게 된다. 계약 전에 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인 후 계약서를 작성하는 것을 추천한다.

 

 

✔️ 계약서에 특약사항 추가

 

임차인을 보호할 수 있는 특약을 추가로 넣는 것을 추천한다. 예를 들어, “잔금 지급 전까지 추가 근저당권 설정은 하지 않기로 한다.”, “전세대출 미승인 시 계약 해제 가능하며, 계약금은 반환하기로 한다.”와 같은 특약을 기재한다면 위험을 줄일 수 있을 것이다.

 

 

✔️ 입주 전 상태는 사진이나 영상으로 기록 남기기

 

입주 전 부동산의 상태를 사진이나 영상으로 기록해두면, 나중에 퇴거 시 원상회복 분쟁을 줄일 수 있다. 발견된 하자는 문자, 카톡 등의 방식으로 임대인에게 통보하는 것이 좋다.

 

 

✔️ 이사 당일 전입신고와 확정일자는 필수

 

전세계약을 아무리 안전하게 체결했더라도 법적 보호를 받기 위해서는 전입신고와 확정일자가 필수적 절차이다. 전입신고는 ‘대항력’을 확보해 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있게 해 주며, 확정일자는 우선변제권을 갖게 되어 경매 시 보증금을 돌려받을 수 있는 순위를 확보하여 준다. 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 대항력이 발생하고, 확정일자는 계약서에 도장을 받아야 하므로, 이사 당일 계약서를 지참하고 주민센터에 들러 전입신고와 확정일자를 동시에 진행하도록 하자.

 

이와 같이 7가지 사항을 주의하면 보증금을 좀 더 안전하게 지킬 수 있을 것이다.

 

핵심 요약 등기부등본을 계약 직전 및 잔금 지급 직전 꼭 확인하도록 해요 전세가율은 70%를 넘지 않는 것이 안전해요 임대인의 세금 체납 여부도 확인해요 전세보증보험으로 보증금을 못 받을 경우를 대비해요 “잔금 지급 전까지 추가 근저당권 설정은 하지 않기로 한다”는 특약을 추가하는 것을 추천해요 입주 전 상태는 사진이나 영상으로 남기고, 하자가 발견되면 임대인에게 통보해요 이사 당일 전입신고를 하고 확정일자를 꼭 받도록 해요