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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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자금조달계획서는 특정 주택을 매입할 때 어떤 자금으로 매입을 하려는지 그 계획에 대한 소명자료입니다. 규제지역은 금액 상관없이 모두 적용되며, 비규제지역은 매매가격 6억 원 이상인 경우 해당합니다.

 

하지만 서울 전역 및 경기도 12개 지역이 규제지역으로 묶인 지금, 사실상 자금조달계획서는 대부분의 주택 거래에서 필수로 제출해야 하는 문서가 되었습니다.

 

이에 대해 국세청은 자금조달계획서 자료를 국세청과 실시간 공유를 통해 부동산 탈세를 철저히 검증하겠다고 밝혔습니다.

 

(그림 1) 보도자료

 

 

이런 상황에서 어떤 부분을 조심해야 할까요?

 

우선 현재의 자금조달계획서와 관련된 프로세스를 확인할 필요가 있습니다. 자금조달계획서를 작성한 후 해당 지자체에 제출하면 1차 검토를 지자체 담당 공무원이 합니다. 그리고 추가 자료 등이 필요하게 되면 이에 대해 소명요청을 합니다. 그럼에도 불구하고 뭔가 미심쩍거나 추가 조사가 필요하게 되면 2차로 관할 세무서로 이관될 수 있습니다. 그리고 그 다음부터 세무조사가 진행될 수 있는 것이죠.

 

그런데 이번 국세청 발표는 이러한 2단계 조사를 생략하고 곧바로 국세청에서도 처음부터 자금조달계획서를 들여다보겠다고 한 것입니다. 이렇게 될 경우 똑같은 자금조달계획서를 보더라도 지자체 공무원은 ‘별거 없네’하고 넘어가는 것을 국세 공무원은 ‘이거 의심되는데?’하고 들여다볼 가능성이 높아지게 됩니다.

 

국세청이 발표한 주요 탈세 유형은 다음 3가지 입니다.

 

첫째, 부모 등으로부터 몰래 증여받은 자금으로 취득한 사례

둘째, 소득누락하거나 법인자금을 부당하게 유출한 자금으로 취득한 사례

셋째, 허위 전세계약을 이용해 취득자금을 변칙 증여한 사례가 그것입니다.

 

얼핏 보면 흔히 생각하는 방법 같아서 ‘혹시 나도?’ 하는 걱정이 드실 수 있는데요, 해당 사례는 모두 제대로 신고를 하지 않은 경우입니다. 이는 달리 말하면 증여자금에 대해 증여세 신고를 하고, 소득 신고는 물론 법인자금을 가져올 때 이사회 의결사항 등 법적 증빙을 제대로만 갖춘다면 큰 이슈가 없음을 의미합니다.

 

특히 자금조달계획서 작성시에는 ‘증여’와 ‘대출’이 중요합니다. 앞서 말씀드린대로 증여의 경우 비과세라도 신고하는 것이 좋으며, 여력이 되는 선에서는 차라리 증여세를 내더라도 더 많은 자금을 현금증여하는 것이 좋은데, 가급적 과표 1억 원 구간 즉 10% 최저세율이 최대로 적용되도록 하는 것이 유리합니다.

 

가령 성년자녀에게 증여할 경우 증여재산공제 5천 만원을 활용한다면 이보다 1억 원이 많은 1억 5천 만원을 증여하는 것입니다. 이 경우 5천 만원 공제 후 남은 1억 원에 대해 증여세 최저세율 10%가 적용되므로 1천 만원의 증여세를 내고나면 남은 1억 4천 만원에 대해서는 자금출처가 명확해지는 것입니다.

 

대출 역시 비슷합니다. 해당 금융기관에서 대출을 해주었다면 이미 그 자체로 어느 정도 검증이 된 것이기에 과세당국에서도 더 이상 뭐라 할 말이 없을 것입니다. 문제는 대출한도가 줄어들었다는 점인데, 이에 대해서는 별도 확인을 해보시면 약간의 틈새를 찾을 수도 있을 것입니다.

 

문제는 금융기관이 아닌 개인간, 특히 부모 등 특수관계자간 차입입니다. 과세당국은 일단 부모 자식간 자금거래는 증여로 ‘추정’ 합니다. 실제 차용을 했을 가능성이 낮다고 보는 것이죠. 따라서 명확한 증거, 가령 차용증 / 정기 이자지급 / 성실한 원금상환 등을 갖추는 것이 더더욱 중요해질 것입니다.

 

이렇듯 국세청에서는 앞으로 자금출처에 대한 관리를 더더욱 강화할 것입니다. 그렇다 하더라도 대원칙이 바뀐 것은 아닙니다. 무상으로 받은 자금에 대해서는 명확하게 증여세 신고를 하시고, 부모 자식 간 차입은 가급적 줄이되 부득이하게 해야 한다면 꼭 증거를 남기세요. 금융기관 대출은 이미 규제가 들어간 상황이니 소득수준이 되는 선에서 최대한 활용하는 것도 방법이 될 것입니다.

 

계속해서 관련 소식 전달토록 하겠습니다. 앞으로는 부동산 세금 관련 규제 및 소식이 많아질 것으로 예상됩니다. 저희 인사이트 칼럼을 통해서 계속 말씀드리도록 하죠. 감사합니다.

 

핵심 요약 국세청은 국토교통부와 MOU체결을 계기로 자금조달계획서를 실시간 공유 예정이에요 이에, 고가주택 및 편법증여가 의심되는 사례에 대해서는 전수조사 예정이에요 이런 상황에서 자금출처 소명 필요성은 더더욱 커질 예정이에요