홈노크

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😎 10년간 임대 사업을 비롯해, 부수입으로 월급보다 큰 수익을 버는 발악하는 재테크가 부동산으로 돈 버는 이야기를 전해드려요.

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저는 현재 아파트 두 채를 소유하고 있습니다. 제목에는 서울에 아파트 두 채라고 했지만 저의 경우 정확히는 서울과 분당 각각 한 채씩 있는데요. 분당은 서울이 아니지만 서울 웬만한 곳과 견주는 곳으로 편의상 서울 아파트라고 통칭해서 표현했습니다.

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저는 두 채를 소유중이지만 다주택자의 포지션을 가져가려는것은 아니기에 일시적 2주택인 상태라고 보면 될 것 같습니다. 그래서 일시적 2주택자가 되기 위해 3년 내에 한 채를 매도하려는 계획을 갖고 있습니다.

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운이 좋은건지 공교롭게도 이 일시적 2주택 기간 중 두 아파트의 가격이 크게 올랐습니다.

 

내가 보유한 아파트 가격 변화

 

서울 아파트는 7억 원대에 샀는데, 최근 실거래가 19억 원을 넘으며 5년만에 12억 원 가까이 올랐습니다. 또 올해 봄에 16억 원대에 샀던 분당아파트는 얼마전 21억 원을 넘으며 6개월만에 5억 원이 올랐습니다.

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솔직히 저 스스로도 기대 이상의 결과라서 어안이 벙벙합니다. 물론 아직 매도한 것은 아니기에 제가 온전히 돈을 벌었다고 할 수는 없지만 마치 돈을 벌은것처럼 기분이 좋은건 사실입니다. 돌이켜보면 규제가 터지기 전 부동산 시장이 비교적 조용하던 시절에 영혼을 끌어 모아 사길 잘했다는 생각이 듭니다.

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최근에는 10.15 부동산 대책이 발표되면서 거래가 뚝 끊겨서 상승세는 당분간 멈출 것이고, 앞으로 가격이 다시 떨어질 수 있겠으나, 설령 폭락이 와도 내가 산 가격보다는 떨어질리가 없을거라는 생각에 큰 심리적 안정을 갖게 해줍니다.

 

한편 이렇게 서울과 분당 두 채의 아파트를 소유하고 있다보니 부동산 보유세에 대해 생각해보게 됩니다. 물론 그동안 시세차익을 생각하면 이정도 보유세는 기쁜 마음으로 낼 수 있는데요. 하지만 시세가 올랐다고 해서 당장 제 수중에 돈이 생긴 것은 아니기 때문에 매년 보유세 납부로 인해 살림살이는 늘 팍팍함을 느낍니다.

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재산세야 매년 내던 것이지만 특히 올해부터는 부자들만 낸다는 종합부동산세도 내게 될 것 같아서 현시점에 제가 올해 내야 할 부동산 보유세가 총 얼마인지 계산해보았습니다.

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📍 매년 재산세 부담 639만 원

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얼마전 7월과 9월의 재산세를 모두 납부했습니다. 앞서 두 채의 아파트를 소유하고 있다고 했지만 사실 저에겐 두 채의 오피스텔이 추가로 더 있고 이렇게 4채의 부동산에서 올해 납부한 재산세만 무려 639만 원입니다.

 

아마 내년부터는 오른 집 값이 반영되어 공시가격이 오를게 확실하기 때문에 내년도 재산세 부담은 더욱 가중될 것으로 보입니다.

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📍 올해 예상 종합부동산세 13만 원

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종합부동산세(일명 종부세)는 아직 납부하지 않았습니다. 종부세는 보통 12월에 납부하기 때문에 아직 고지서 조차 날라오지 않은 상태인데요.

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저의 경우 서울과 분당 두 채의 부동산을 합치면 최고 실거래가 기준 시세가 40억 원이 넘습니다. 물론 과세표준이 되는 공시가격은 그보다 훨씬 낮은 가격이고, 부부 공동명의이기 때문에 적은 세율이 적용됩니다. 그럼에도 저는 올해 종부세를 낼 것으로 거의 확실시됩니다.

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아직 종부세 고지서가 나오지 않은 상태이기 때문에 세액이 확정되지 않은 상태라 과연 얼마를 납부하게 될지는 미지수인데요. 그 궁금증이 있어 저는 일단 자체적으로 예상 종부세를 계산해봤습니다.

 

 

일단 두 아파트 모두 와이프와 공동명의로 되어있기 때문에 아래와 같이 계산됩니다.

A 아파트 + B 아파트 공시가격 합계 : 1,963,000,000원 1인당 50% 지분으로 나눌 경우 : 981,500,000원 1인당 공제액 차감시 : 81,500,000원 공정거래가액비율 60% 적용 : 48,900,000원 인당 과세표준 : 48,900,000원 인당 세액 (과세표준 3억원 미만 세율 0.05%) : 244,500원 재산세 공제 시 : 56,088원 최종 세액(농어촌특별세포함) : 67,305원 부부 종부세 합산 : 134,610원

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참고로 종부세는 인별 과세이기 때문에 명의가 나뉘어지면 그만큼 과세표준이 작아져 적용 세율이 감소하는 효과로 절세 차원에서 유리합니다. 그렇다고 100% 공동명의가 유리한 것만은 아닌데 그 이유에 대해서는 다음 기회에 이야기 해보도록 하겠습니다.

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어쨌든 저와 와이프는 올해 종부세로 약 13만 원을 내게 될 것으로 예상됩니다. 막상 계산해보니 당초 생각한 것보다 적은 금액에 놀랐습니다. 하지만 내년에는 공시가격이 오를게 확실하기 때문에 가격이 커지면 커질수록 기하급수적으로 늘어나는 종부세의 특성상 내년 저의 부담은 훨씬 가중될 것으로 예상됩니다.

 

결국 재산세 639만 원과 종합부동산세 13만 원을 더하면 저와 와이프가 올해 내야 할 부동산 보유세는 총 652만 원으로 예상됩니다. 아마 종합부동산세를 계산하는 과정에서 제가 잘못 계산한게 있다면 이보다 더 늘어날 수는 있겠지만 국세청 직원과 전화로 상담하면서 크로스체크도 했기 때문에 크게 다르진 않을것으로 예상됩니다.

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12월쯤 최종적으로 종부세 고지서가 나오면 그 때 다시 후기 공유해보겠습니다.