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10.15 부동산대책 이후, 여기저기서 비상벨이 울리고 있는데요. 그중에서도 ‘헉’ 소리가 가장 크게 나는 곳이 있어요. 바로 재건축/재개발 현장이에요.

 

20일부터 서울과 수도권 핵심지 정비사업장은 조합원 지위 양도 금지, 재당첨 제한, 공급 주택 수 제한 등의 규제를 동시에 적용받아요. 투기과열지구에선 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후부터 매매가 막혀요. 10년 보유·5년 거주 요건을 채우지 않으면 등기 이전까지 거래가 불가능하죠. 서울 내 조합설립인가 완료 구역만 139곳(10만 8,000여 세대)에 달해 ‘거래 절벽’이 불가피하다는 관측이 나와요.

 

 

🔎 이게 무슨 날벼락?

 

우선 현재 전국에서 규제지역은 서울 전역과 경기 12개 지역이에요. 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 해당하죠.

 

이 규제지역에서 지정공고일 이후(10월 20일) 조합설립인가·관리처분계획 인가 상태에 있는 정비사업의 경우 조합원 지위의 양도를 제한하고 양수인은 조합원 지위를 취득하지 못하게 하며 그 경우 현금청산 대상이 됩니다. 무슨 말이냐면요.

 

1) 새 아파트에 들어갈 수 없어요!

 

재건축 아파트의 조합원이 ‘재건축 분담금도 부담되고, 이런저런 이유로 이사 가야 하니 이 집을 팔겠다’라며 입주권을 부동산에 내놔요. 그럼, 입지가 괜찮은 곳이면 프리미엄 P를 주면서까지 입주권을 구매하는 사람이 나타나죠.

 

그런데 이제는 이 입주권을 구매해도 재건축 후 새 아파트에 들어갈 수가 없어요. 조합원 지위를 취득하지 못하니까요. 그럼, 해당 입주권은 어떻게 되냐, 현금청산이 돼요. 즉 해당 아파트의 감정평가액 기준으로 보상받는 건데요, 대개 감정평가액은 시세보다 낮게 평가돼요. 그렇다면 이 입주권을 살 사람은 거의 없겠죠?

 

*예외는 있어요. 10년 보유 및 5년 실거주 요건을 충족하거나 해외 이주 등 특별한 사유가 있는 경우는 조합원 지위 양도가 가능해요.

 

2) 대출도 덜 나와요!

 

규제지역에서는 10·15 대책 발표일 기준 관리처분계획 인가를 받지 않았을 경우 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 낮아지고 이주비 대출 한도도 6억 원으로 제한돼요.

 

서울 노원구 상계주공5단지는 전용 31㎡ 소유자가 84㎡을 받으려면 약 6억 5,000만 원이 추가로 필요하고, 도봉구 삼환도봉아파트는 거의 같은 평수로 받는데도 3억 5,890만 원의 분담금이 산정됐어요.

 

갈수록 공사비가 올라 분담금이 높아지고 있는데 여기서 대출금마저 막히면 조합원들의 부담은 더 커질 수밖에 없어요. 기존엔 분담금이 부담되면 매도하면 되지만 이제는 매도 길마저 차단된 상황이에요.

 

6월 기준 강북 정비사업 239개 단지 중 58개(24.3%)는 정비구역 지정 및 추진위원회 설립 등 이제 막 정비사업에 돌입한 곳이에요. 사업시행 및 관리처분 단계인 단지도 80개(33.5%)에 달하고요. 

 

3) 공급 부족은 더 심각해져

 

지금 집값이 천정부지로 솟았던 이유 중 하나가 ‘공급부족’ 빨간불이 켜졌기 때문이죠. 특히 서울은 한정된 부지에 새 건물을 늘리려면 재건축/재개발에 속도가 붙어야 하는데, 이번 연이은 부동산 대책으로 오히려 재건축에 제동이 걸린 거예요.

 

수요자들뿐 아니라 공급자 심리에도 큰 장벽이 세워집니다. 바로 중도금 대출 축소 때문인데요, 중도금은 공사 초기 사업비 조달의 핵심이므로 대출 축소는 시공사 자금 흐름을 악화시키고, 결국 공급 축소(공급 절벽)로 이어질 위험이 있거든요.

 

그리고 문제는 이번 규제지역이 서울 전역뿐 아니라 수도권 12개 지역까지 포함됐다는 건데요. 서울도 강북 쪽으로 가면 서울 나름인데, 수도권은 더 심각하죠. 특히 목돈이 부족한 청년이나 신혼부부 등이 서울 외곽 청약으로 많이 몰리게 되는데, 이런저런 제약이 걸려 버리니 청약에 도전하는 횟수가 줄어들게 되겠죠. 앞으로 미분양 단지가 얼마나 증가할지도 상당한 리스크가 될 겁니다.

 

핵심 요약 10·15 대책 시행으로 서울·수도권 정비사업장은 조합원 지위 양도 금지와 대출 제한 등의 규제가 적용됐어요 조합원은 입주권 매도 시 새 아파트 입주가 불가능하며, 감정평가액 기준으로 현금청산이 이루어져요 이에 따라 거래가 제한되고, 재건축·재개발 사업 추진 속도와 주택 공급량에 영향이 예상돼요