홈노크

---

😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

---

 

 

최근 국토교통부는 “서울 25개 자치구와 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했으며, 10월 20일부터 효력이 발생한다"고 밝혔다. 지정 기간은 2026년 12월 31일까지이다.

 

 

✔️ 토지거래허가제란?

 

‘토지거래허가구역’이란 허가구역내에 있는 일정 규모 이상의 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하거나, 허가 받은 사항을 변경하려고 할 때 당사자가 공동으로 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하는 구역을 의미하며, 재건축·재개발 입주권, 아파트 분양권 등도 허가 대상 거래에 포함된다.

 

다만 대가가 없는 상속·증여 등의 경우나 민사집행법에 의한 경매 등으로 취득하는 경우에는 허가를 받을 필요가 없다. 여기서 한 가지 주의할 사항은 증여는 본래 의미의 대가 없는 증여의 경우 허가가 필요 없으나, 수증자가 일정한 부담을 지는 조건으로 증여를 받는 부담부증여(負擔附贈與)의 경우에는 허가가 필요하다는 점이다. 예를 들어 증여자의 대출이나 채무(임대차보증금반환채무 등)를 수증자가 떠안는다면 이는 부담부증여가 되고, 허가가 필요하게 된다.

 

위 구역 내에서는 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡, 녹지지역: 30㎡ 초과 거래 시 허가가 필요하다. 이때 면적은 토지의 면적이므로 등기부등본 표제부에서 대지지분(공동주택 전체의 대지면적을 소유자 수로 나눈 면적)을 확인해보아야 허가 필요 여부를 정확히 알 수 있다. 같은 단지 내 아파트라도 대지지분은 평형 및 위치 등에 따라 다르므로 토지거래허가제 적용여부가 달라질 수 있으며, 특히 상업지역 내 위치한 주상복합의 경우 대지지분이 더욱 적어 적용여부는 별도로 확인해보아야 한다.

 

허가 대상은 '아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택'이다. 아파트뿐 아니라 같은 단지 내 아파트가 1개 동 이상 있다면 연립·다세대주택 전체가 허가대상이 되며, 허가를 받은 뒤에는 취득일로부터 2년간 실제 거주해야 하고, 이를 위반할 경우 이행강제금 부과나 허가 취소 등의 처분을 받을 수 있다.

 

 

✔️ 토지거래허가구역에서의 허가 없는 거래는 유동적 무효 상태

 

토지거래허가구역 내에서 토지를 매매하는 경우 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 의해 관할관청의 허가를 먼저 받아야 하고(*허가는 ‘정부 24-민원서비스-토지거래계약허가’에서 신청할 수 있다. https://www.gov.kr), 허가는 거래당사자가 공동으로 신청하여야 하며, 신청할 때에는 허가신청서, 토지이용계획서, 토지취득자금의 조달계획서를 제출하여야 한다.

 

만약 허가를 받지 않고 매매계약을 체결하면 해당 계약은 ‘무효’로 간주되지만, 추후 허가를 받게 되면 계약은 소급하여 처음부터 유효가 된다. 이를 법률적으로 ‘유동적 무효’라고 하며, 만약 허가가 불허되면, 계약은 확정적으로 무효가 된다.

 

 

✔️ 확정적 무효가 되는 계약유형

 

허가를 받지 않고 계약을 체결한 후 끝내 허가를 받지 못한 경우와 애초부터 허가요건을 잠탈하거나 회피할 목적으로 체결된 계약은 확정적 무효가 된다. 예를 들어 실제 매매계약임에도 허가가 필요치 않는 증여로 가장한 경우는 강행규정을 위반한 것으로 확정적 무효가 된다.

 

계약이 확정적 무효가 되면 매수인은 이미 지급한 계약금이나 중도금 등을 부당이득으로 반환받을 수 있으며, 계약 무효 사유에 상대방의 귀책사유가 있다면 손해배상청구도 가능하다.

 

 

✔️ 협력의무 불이행에 대비하여 손해배상 약정을 미리 하는 것도 가능

 

허가 전 계약체결의 경우, 상대방이 허가신청에 협조하지 않을 것을 대비하여 손해배상 약정을 미리 하는 것도 가능하다. 만약 상대방이 협력의무를 불이행하는 경우 법원에 소송을 제기하여 협조의무 이행을 구할 수 있고, 승소 시 단독으로 허가신청을 할 수 있다.

 

 

✔️ 위반 시 제재

 

허가 없는 계약은 결국 무효가 되며, 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받으면 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금으로 처벌될 수 있다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조 제3항).

 

핵심 요약 허가를 받기 전 체결한 계약은 추후 허가를 받으면 소급하여 계약이 유효로 되는 유동적 무효의 상태에요 허가가 거부되면 계약은 확정적으로 무효가 되고, 매수인은 이미 지급한 매매대금을 돌려받을 수 있어요 허가대상인지는 등기부등본 표제부 중 ‘대지권의 표시’를 통해 확인할 수 있어요