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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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10·15 대책이 나오고 시장 방향성은 더더욱 불분명해졌습니다. 무엇보다 토지거래허가구역이 큽니다. 거래가 제대로 되지 않기에 상당한 부작용이 예상됩니다. 더 큰 문제는 앞으로 추가 규제는 세금 규제가 될 가능성이 높고, 그렇게 볼 때 26.5.9까지 예정된 양도세 중과 배제는 더 이상 연장되지 않으리라고 예상된다는 점입니다. 이렇게 될 경우 26.5.10부터 조정대상지역에서 매각하는 주택은 세대 기준 다주택인 경우 양도세 중과가 적용됩니다. 

 

양도세 중과가 적용되면 1) 장기보유특별공제를 하나도 받을 수 없고, 2) 기본세율에 20%(2주택자) 혹은 30%(3주택 이상자) 가산세율이 붙어서 최대 75%(=45% + 30%)까지 세율이 올라갈 수 있습니다. 여기에 지방소득세까지 붙는다면 82.5%가 되니 정말 상상도 할 수 없는 그런 세 부담이라 하겠습니다. 

 

이런 상황에서 양도세 중과를 피하려면 어떻게 해야 할까요? 다음 5가지 경우는 양도세 중과를 피할 수 있으니 꼭 체크해 두시기 바랍니다.

 

 

📍 첫째, 수도권 외 기준시가 3억 이하 주택입니다

 

서울, 경기, 인천 그리고 광역시, 세종시 외 소재하는 주택으로 양도 당시 기준시가가 3억 원 이하인 주택을 매각시 양도세 중과 배제가 가능합니다. 비록 주택 수에는 포함되지만 중과 배제가 가능할 수 있으니 매각 전 해당 주택을 체크해 보시고 먼저 매도하는 전략을 세워보시기 바랍니다. 

 

 

📍 둘째, 광역시 군지역, 경기도/자치시 읍/면 지역에 위치한 기준시가 3억 원 이하 주택입니다

 

말 그대로 광역시 중에서도 군지역, 그리고 경기도/자치시 내에서는 읍/면 지역에 위치한 기준시가 3억 이하 주택입니다. 딱 봐도 중심지가 아닌 외곽에 위치한 주택이라는 느낌이 들죠?

 

 

📍 셋째, 1세대 2주택인 경우도 중과 배제가 됩니다

 

가령 일시적 2주택 비과세 요건을 갖춘 주택이라면 매각 시 양도세 비과세가 됨은 물론 중과 역시 해당하지 않습니다. 어찌 보면 당연한 겁니다. 비과세가 되는데 중과가 적용되면 안 되겠죠. 

 

 

📍 넷째, 기준시가 1억 이하 소형주택도 중과 배제 입니다

 

다만 정비구역 내에 위치한 기준시가 1억 이하 주택은 중과 대상이니 이를 구분 바랍니다. 

 

 

📍 다섯째, 중과 배제 주택 외 남은 주택이 1채라면 역시 중과 배제가 됩니다

 

아마도 가장 많이 활용될 수 있는 항목 중 하나라고 보는데요, 예를 들어 4주택 상태에서 3주택이 중과 배제 주택이라고 가정 시(가령, 등록임대주택인 경우 등) 남은 1주택은 매각을 하더라도 양도세 중과가 아닌 중과 배제가 가능합니다. 그렇다면 이후 남은 3채 역시 중과 배제가 가능하니 모두 중과를 피할 수 있고 마지막 남은 1채는 양도세 비과세도 가능하겠죠?

 

이 다섯 가지 경우는 양도세 중과 배제가 가능합니다. 특히 이 다섯 가지 중에서 세 번째 그리고 다섯 번째가 중요합니다. 주택임대사업자를 하셨던 분들이라면 다섯 번째를 활용하면 거주주택 비과세 특례까지 가능하다는 것을 아실 것이고요, 세 번째 방법인 일시적 2주택을 활용하면 종전주택 비과세가 되면서 중과 배제도 가능합니다. 설령 종전주택 비과세가 안 될 경우(가령 거주요건 못 채울 경우 등), 양도세 중과는 피할 수 있으니 매우 유용합니다. 

 

물론 26.5.9까지 매각하는 주택은 주택 수가 아무리 많아도, 그리고 비록 조정대상지역에 위치하더라도 양도세 중과가 적용되지 않습니다. 따라서 부득이하게 매각해야 한다면 이때까지 매도하는 것을 고려해 보셔야 합니다. 당연한 말이지만 이 경우는 매도 ‘잔금’까지 되어야 합니다. 단순 매도 계약만 했다고 중과 배제가 되는 것은 아니니 유의 바랍니다. 

 

앞으로는 양도세에 관해 상당한 공부를 하셔야 할 것으로 보입니다. 동시에 보유세를 고려한 보유, 매각 전략도 세워보세요. 저희 인사이트 칼럼에서 계속해서 전달해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 10·15 대책이 나온 이후 다음 규제책은 세금 규제가 될 것으로 보여요 이런 상황에서 보유세 증가 그리고 양도세 중과를 조심해야 해요 26.5.10부터 적용될 수 있는 양도세 중과, 어떻게 피하는지 살펴봤어요