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10월 16일부터 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구로 재지정됐고, 20일부터 해당 구역 모두 토지거래허가구역으로 지정됐어요. 한 마디로, LTV 40%, DSR 강화, 전세대출까지 빚으로 계산돼 사실상 갭투자는 불가능해졌어요. 이제 현금이 아주 많지 않다면 대출받아 집 사는 꿈을 잠시 접어야 할거예요.

 

6.27 – 9.7 – 10.15 대책까지 종합해서 정리해 봤습니다.

 

 

🔎 ① 투기과열지구 전면 확대

 

투기과열지구는 말 그대로 집값이 너무 높아 투기가 과열됐다, 하여 지정한 구역으로, 그만큼 세금을 많이 내거나 대출을 덜 받는 등 규제가 많아요. 현재까지 전국에서 이 구역은 강남3구(강남·서초·송파) + 용산구뿐이었어요. 즉 이 구역이 현재 우리나라에서 가장 비싼 곳이다 라고 영역표시 한거죠. 

 

그런데 16일부터 서울 전역 + 경기 12개 지역이 투기과열지구로 지정됐어요. 사실상 수도권 대부분이라고 보면 돼요.

 

10월 20일부터 상기 구역 모두 토지거래허가구역까지 적용됩니다. 아파트 1개동 이상 포함된 연립·다세대도 포함돼요. 토허가로 묶이면 앞으로 이 구역에서 주택을 구매할 경우,

취득 후 2년 실거주 필수 거래 시 자금조달계획서 제출 (허가 필요) → 갭투자 완전 봉쇄

 

 

🔎 ② 대출 규제: LTV·DSR 총정리

 

1/ LTV (주택담보인정비율)

– 아파트 담보로 얼마나 빌려주나

구분	무주택자	유주택자
규제지역(서울 전역 + 경기 12곳)	40%	0% (불가)
비규제지역	70%	60%

6·27 대책 이후 이미 수도권/규제지역 내 ‘6억 한도’ 규제가 시작됐죠. 여기에 더 추가해요. 아파트 시가에 따라 빌려주는 금액에 차등을 둡니다.

시가 15억 이하: 최대 6억 15억~25억: 최대 4억 25억 초과: 최대 2억

송파에 26억짜리 아파트 사려면 현금 24억이 있어야 하는거죠. 이렇게 대출을 받으면 6개월 내 실거주 해야 하고요, 대출 만기는 최대 30년이에요. 예전에 있던 40년, 50년이 사라집니다.

 

이건 일반적인 대출이고, 만약 두부가 생애 처음으로 대출받는다면 LTV 70%까지 나와요. 단 6개월 내 실거주하는 건 동일하고, 만약 디딤돌대출일 경우 1개월 내 입주해야 합니다.

 

그리고 생활안정자금이라고 해서 내 집을 담보로 대출을 받을 수 있는데요, 이거 한도가 1억으로 제한됩니다. 당연히 다주택자는 안되고요.

 

2/ DSR (총부채원리금상환비율)

소득 대비 상환 능력 기준

 

금리가 갑자기 오르면 두부가 매월 100만원 갚던 걸 갑자기 150만원씩 갚아야 할 수 있잖아요. 근데 두부 월급이 똑같다면 굉장히 난감해지죠. 이러한 경우를 대비해 아예 은행에서 대출을 덜해주고 있어요. 즉, ‘스트레스 금리’를 붙이는 건데요.

 

이 스트레스 금리의 상한선이 수도권·규제지역이 3%였는데, 이걸 하한선으로 쪼입니다. 그만큼 덜 빌려준다는거죠.

 

 

🔎 ③ 전세대출 규제 강화

 

전세끼고 매매하는 걸 갭투자라고 해요. 근데 이제 안돼요. 즉, 매매 계약 시 전세를 낀 경우 세입자가 보증금을 전액 현금으로 내야해요. 전세대출 받아 내면 안 된다는 거예요. 요즘 전셋값이 계속 오르고 있는데 몇 억씩 현금으로 내는 세입자는 별로 없겠죠. → 소유권 이전 조건부 전세대출 금지

 

내 집은 전세주고 나는 수도권·규제지역 내에 전세로 거주하려고 한다면 전세대출이 2억까지밖에 안 나와요. → 1주택자 전세대출 억제

 

은행에서 대출받을 때 DSR을 봐요. 즉 버는만큼 빌려줄게~ 라며 소득과 빚 등을 감안해서 대출해주는 건데요. 앞으로 이 DSR에 전세대출도 빚으로 포함돼요. 그렇게 되면 다른 대출을 받을 때 한도가 축소되는 거죠. 이건 10월 29일부터 시행됩니다. → 전세대출 DSR에 포함

 

 

🔎 ④ 신용대출 규제

 

신용대출 받을 때 연소득 이내로만 나옵니다. 즉 내 연봉이 7천만원이면 그 이하로만 대출이 나와요. 그리고 1억 넘게 신용대출 받으면 1년간 규제지역 내 주택 매입이 금지돼요. 예를 들어 마통을 1억 넘게 뚫었었다면 주택 구매가 막히는거죠.