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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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추석 명절이 끝나자마자 정부가 추가 대책을 발표하였습니다. 세 번째 대책인데 말 그대로 ‘역대급’입니다. 단순히 규제 강도가 세다는 것을 넘어서, 거주이전의 자유 침해 이슈까지 거론될 수 있기에 추후 부작용도 상당할 것으로 예상됩니다. 조정대상지역으로 지정되면 부동산 세금 관련하여 어떤 점들이 바뀌고 어떻게 대응해야 하는지 살펴봅니다.

 

 

📍 먼저, 서울 전지역 그리고 경기도 12곳이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶였습니다

 

규제지역은 투기과열지구 그리고 조정대상지역으로 구분됩니다. 여기에 토지거래허가구역까지 동일하게 묶임으로 세금규제는 물론 거래 자체가 쉽지 않을 전망입니다. 지난 칼럼에서 추가 규제지역이 나올 수 있다고 말씀드렸는데요. 생각보다 빨리 그리고 너무 광범위하게 나왔습니다.

 

(그림 1) 투기과열지구, 조정대상지역 (보도자료 참고)

 

조정대상지역은 25.10.16부터 적용됐습니다. 그렇다면 부동산 세금은 어떻게 달라질까요?

 

 

📍 첫째, 2번째 주택부터 취득세 8% 중과세율이 적용됩니다

 

1주택자가 2번 주택을 조정대상지역에서 취득할 경우 8% 취득세율이 적용됩니다. 다만 2번 주택을 취득하고 3년 내 1번 주택을 처분하고 2번 주택은 8% 중과가 아닌 기본세율, 즉 1~3% 취득세율을 그대로 적용합니다. 만약 2번 조정 주택을 취득했다면 처음부터 8%를 내는 것은 아니고 일단은 기본세율을 낸 다음, 3년 내 처분을 못할 경우 8%와의 차액과 가산세를 내야 합니다. 

 

따라서 2주택을 유지한다면 처음부터 8% 취득세율을 부담하거나 그렇지 않으면 종전주택을 3년 내 처분해야 합니다.

 

 

📍 둘째, 양도일 기준 조정대상지역 주택 매각시 다주택자 양도세 중과가 시행됩니다

 

2주택 이상이면서 조정대상지역 주택 매각시 양도세 중과가 적용됩니다. 이 경우 1)장기보유특별공제를 하나도 받을 수 없고, 2)기본세율에 가산세율(2주택은 20% 포인트, 3주택 이상은 30% 포인트)이 붙기에 세부담이 상당히 커집니다.

 

(그림 2) 다주택자 양도세 계산사례, 제네시스박 제공

 

보시는 것처럼 취득가 10억, 양도가 20억, 필요경비 0.5억, 10년 보유, 단독명의일 때 일반과세는 약 3.1억 원 양도세가 나오지만 3주택 중과 적용시 7.1억 원으로 무려 4억 원을 더 부담해야 합니다. 다만 26. 5. 9까지는 양도세 중과를 한시적으로 유예 중이니 만약 매각을 한다면 그 전에 매각, 아니면 계속 보유할지 혹은 증여 등을 할지 결정해야 합니다.

 

 

📍 셋째, 취득당시 조정인 경우 양도세 비과세를 위해서는 ‘2년 거주’를 해야 합니다

 

양도세 비과세는 상당한 혜택입니다. 다만 취득당시 조정인 경우라면 반드시 2년 거주를 해야 비과세가 가능합니다. 이는 추후 조정에서 비조정으로 해제가 된다 하더라도 계속 그러합니다. 반대로 취득당시 비조정이라면 2년 거주를 하지 않아도 비과세가 가능한데, 나중에 조정으로 묶인다 하더라도 2년 거주 요건은 생기지 않습니다. 다만 매각시 다주택이라면 위에서 말씀드린 양도세 중과가 걸릴 수 있습니다.

 

 

📍 넷째, 증여 취득세가 3.5%에서 12%로 올라갑니다

 

이전에도 저는 ‘증여를 하실거면 빨리 하세요’ 라고 강조를 드렸었는데요. 조정대상지역 소재 주택을 증여할 때에는 증여 취득세가 3.5%에서 12%로 올라가기 때문입니다. 가령 10억 상당의 주택이라면 3천 5백만 원에서 1억 2천만 원으로 증여세가 오르는 것이니 그 부담이 상당하죠? 그렇지만 추후 양도세 중과 혹은 보유세 부담이 될 수도 있으니 팔기 아까운 물건은 지금이라도 증여하시는 것을 고려해보시기 바랍니다. 

 

 

📍 다섯째, 개인 매매사업자는 비교과세가 적용, 그 메리트가 떨어지게 됩니다

 

조정대상지역에서 개인 매매사업자를 하는 것은 이제 의미가 없어졌습니다. 비교과세를 적용하여 세부담이 더 높은 쪽으로 과세하기 때문입니다. 따라서 주택 매매업을 계획중이시라면 비조정대상지역에서 해야 합니다.

 

이렇듯 조정대상지역으로 지정이 되면 부동산 세금에 있어서 상당한 변화가 옵니다. 그러니 세금 규제를 아직 하지 않았다는 말은 그 자체로 말이 되지 않습니다. 그럼에도 불구하고 정부는 추후 ‘종합적인 세제개편’을 예고하고 있습니다. 따라서 이에 대한 대비가 반드시 필요합니다. 계속해서 관련 소식을 저희 인사이트 칼럼에서 전달드리도록 하겠습니다. 이제부터는 세금 공부를 아주 많이 하셔야 합니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 추석 명절 직후 10.15 대책을 통해 서울 전지역과 경기도 12곳 추가 규제지역 지정했어요 특히 조정대상지역의 경우 달라지는 세금에 유의해야 해요 예상을 뛰어넘는 규제에 실수요자들 패닉, 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까요?