홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해 드려요.

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안녕하세요. 최근 서울 부동산 가격이 하루가 다르게 오르면서, “지금이라도 사야 할까?” “조금 더 기다려야 할까?” 고민하시는 분들이 많습니다. 그래서 오늘은 현재 부동산 시장의 흐름을 정리하고, 지금 어떤 자세로 시장에 접근해야 할지 제 생각을 나누고자 합니다.

 

 

🔎 상당히 상승이 진행된 서울 부동산 시장

 

요즘 서울과 수도권은 명백한 매도자 우위 시장입니다. 10억대 중반 아파트뿐 아니라 30억~40억대 고가 아파트까지 매도자들이 완전히 주도권을 쥐고 있습니다.

매물을 찾으려 해도 ‘없다’는 답이 돌아오고, 어렵게 나온 매물은 최근 실거래가보다 1~2억 이상 높은 가격으로 올라와 있습니다. 즉, 지금 시장에서 매수한다는 것은 사실상 신고가에 매수하는 것과 같습니다.

 

그럼에도 거래는 꾸준히 이어지고 있습니다. 물론 최근 급등한 호가에 부담을 느끼며 관망하는 분위기도 있지만, 워낙 주택 상승 심리가 강하고 매물이 적어 거래가 완전히 멈추지는 않습니다. 거래량은 줄었지만, 실제로 체결되는 매물은 오히려 더 높은 가격에서 거래되고 있습니다. 심리가 시장을 지배하는 전형적인 매도자 우위 상황입니다.

 

 

🔎 “이미 늦었습니다. 이왕 늦은 거, 잠시 기다려보시죠.”

 

저는 지금 시점에서 이렇게 말씀드리고 싶습니다. "이미 늦었습니다. 이왕 늦은 거라면 잠시 기다려보시죠." 냉정히 보면, 단기간에 집값이 급락할 이유는 많지 않습니다. 금리 인하 기대감은 커지고 있고, 공급은 여전히 부족합니다. 주식과 코인 등 다른 자산시장도 상승 흐름을 이어가고 있습니다.

 

이런 환경 속에서 많은 전문가들이 “지금이라도 사야 한다”, “상승은 계속된다”는 의견을 냅니다. 특히 토지거래허가제가 적용되지 않은 서울 핵심지나 경기 주요 지역은 “지금 안 사면 못 산다”는 심리가 퍼지고 있습니다. 그 기대감이 다시 호가를 끌어올리며, 시장 전반에 조급함이 자리 잡고 있습니다.

 

 

🔎 너무 높아진 가격, 이제는 ‘가장 큰 악재’

 

하지만 지금의 높은 가격 자체가 시장의 가장 큰 위험입니다. 개포, 잠실, 마포 등 주요 지역은 이미 2021년 전고점을 훌쩍 넘어섰습니다. 전세가율은 크게 하락해 주택의 본질가치와 투자 가치 간의 괴리가 커졌습니다.

예를 들어,

잠실 리센츠는 매매가 33~34억, 전세 12억으로 갭이 20억 이상, 마포 래미안푸르지오는 매매 25억, 전세 10억으로 갭 약 15억, 개포 자이프레지던스는 매매 38억, 전세 15억으로 갭이 23억 수준입니다.

현재 전세가율은 20~30%대로, 이는 상당히 위험한 신호입니다. 이 정도 갭을 감당할 수 있는 수요층은 극히 제한적입니다. 또한 월세 수익률도 1% 중반대에 불과합니다. 무위험 수익률(단기 국채 2.5% 내외)보다 훨씬 낮아, 이자나 세금은 커녕 감가비용조차 충당하기 어렵습니다.

 

 

따라서 이런 주택은 순간적인 20~30% 조정 가능성도 배제하기 어렵습니다. 이미 몇몇 아파트는 본질 가치 대비 명백히 고평가된 상태입니다.

 

 

🔎 부동산 대책, 여전히 남아 있다

 

6.27 대책 이후 잠시 숨 고르던 시장이 9월부터 다시 과열 양상을 보이고 있습니다. 그러나 정부가 이를 방치하진 않을 것입니다. 현 정부는 ‘집값 안정’을 분명한 국정 목표로 삼고 있으며, 필요하다면 추가 대출 규제, 전세대출 제한, 토지거래허가제 확대, 보유세 인상 등 더 강력한 정책을 언제든 시행할 수 있습니다. 즉, 정부의 규제 카드가 아직 남아 있습니다.

 

 

🔎 ‘상급지 회피, 저평가 지역 탐색’이 해법

 

지금은 무조건적인 매수보다는 조정 가능성을 염두에 둬야 합니다. 이미 전고점을 넘은 지역보다는, 아직 도달하지 못한 곳이나 전세가율이 50% 이상인 단지를 중심으로 살펴보는 것이 합리적입니다. 너무 오른 1순위 대장 단지 대신 2~3순위 단지나, 상급지 대신 상대적으로 저평가된 핵심 외곽 지역에 기회가 있을 수 있습니다. 지방 거주자라면 광역시 1급지 아파트들도 대안이 될 수 있습니다. 즉, 시장의 중심이 아닌 ‘옆 라인’에, 이미 오른 곳이 아닌 ‘이제 막 회복 중인 곳’에 기회가 숨어 있을 가능성이 높습니다.

 

 

🔎 남들과 다르게 행동해야 진짜 기회가 온다

 

투자의 본질은 남들과 같은 방향으로 움직이지 않는 것입니다. 부동산 시장은 이미 2013년 이후 12년간 상승을 이어왔습니다. 특히 5월 이후의 급등은 본질적 가치보다 심리적 요인이 강한 구간일 수 있습니다. 장기적으로는 화폐 가치 하락에 따라 자산가격이 오를 수 있지만, 단기적으로는 잘못된 타이밍이 모든 기회를 앗아갈 수 있습니다.

 

지금이 바로 그런 구간일 가능성이 있습니다. 조급함보다 냉정함이 필요합니다. 현금 유동성을 유지하면서, 아직 오르지 않은 외곽 지역이나 다음 조정 구간을 기다리는 전략이 현명합니다. 기다림은 지루하지만, 그 인내가 결국 다음 사이클의 진짜 기회를 만들어 줄 것입니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 전세가율 하락과 낮은 수익률로 고평가된 지역이 많아, 단기 조정 위험이 커진 상황이에요 지금은 조급한 매수보다 현금 보유와 저평가 지역 탐색 등 ‘기다림의 기술’이 필요한 시점이에요