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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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✔️ 제소전화해(提訴前和解)의 필요성

 

상가 임대차의 경우 임차인이 3기(3회가 아님)의 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 만약 임대인의 해지 통보에도 임차인이 명도를 이행하지 않으면 임대인은 명도소송을 제기하여 명도를 구하여야 하고 소송을 진행하면 통상 6~9개월 정도 시간이 걸리나, 임차인이 소장을 송달받지 않는 등 소송을 지연시킨다면 1년 이상 시간이 걸릴 수도 있다. 또한 막상 소송에서 승소하여 판결이 확정되어도 임차인이 명도를 임의로 이행하지 않는다면 집행 절차까지 나아가야 하므로 시간과 비용이 많이 소모되는 것이 현실이다.

 

이와 같은 경우를 대비하여 임차인이 차임을 연체할 경우 명도소송을 통하지 않고 바로 내보낼 수 있는 방법은 없을까?

 

 

✔️ 제소전화해조서란?

 

민사집행법은 제소전화해조서를 강제집행의 집행권원으로 인정하고 있으며(제56조 제5호), 제소전화해는 당사자가 서로 합의된 내용을 적어 법원에 미리 화해신청을 하는 제도로 화해가 성립되면 법원이 화해조서를 작성하는데 이 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다(민사소송법 제220조).

 

실무상 제소전화해는 임대차계약에서 임대차계약이 종료되는 경우 임대인이 건물명도를 위하여 집행권원을 미리 확보하는 절차로 많이 사용된다. 예를 들어, '상가임차인이 3개월분 차임을 연체하면 즉시 상가를 임대인에게 명도한다'는 내용을 제소전화해조서에 적시하였다면 임대인은 3개월분 차임 연체 관련 자료만 법원에 제출하여 명도소송 없이 집행문을 받아 강제로 상가를 명도 받아 올 수 있다.

 

제소전화해는 재판상 화해로서 확정판결과 동일한 효력이 있고 창설적 효력을 가지므로 화해가 이루어지면 종전의 법률관계를 바탕으로 한 권리의무 관계는 소멸된다(대법원 1988. 1. 19. 선고 85다카1792 판결).

 

 

✔️ 제소전화해조서 작성 시 주의할 점

 

제소전화해에서 주의할 점은 화해조항이 얼마나 구체적으로 쓰여 있는지에 따라 효력 여부가 달라질 수도 있으므로 꼭 필요한 사항에 대해 정확하고 구체적으로 화해조항을 작성하여야 한다는 것이다. 특히 상가 임대차의 경우 갱신이 여러 번 되는 경우가 많으므로 갱신되는 임대차까지 모두 효력을 미친다고 명시해두는 것이 좋다.

 

또한 강행규정을 위반한 규정은 효력이 인정되지 않으므로 상가 임대차라면 상가건물 임대차보호법의 강행규정에 위반하는 조항은 작성하지 않도록 주의해야 한다. 예를 들어 상가임대차의 경우 2기의 차임 연체가 있으면 임차인은 즉시 상가를 명도한다고 화해조항을 작성할 경우 보정명령 등을 통해 보정이 되거나 기각 결정이 나올 수 있으므로 강행규정에 위반되는 조항은 없는지 주의가 필요하다.

 

이와 같이 번거롭더라도 제소전화해조서를 미리 받아놓는다면 추후 임차인이 월세를 미납하더라도 명도소송을 별도로 제기하지 않고 제소전화해조서에 기해 곧바로 강제집행을 진행할 수 있어 시간적·경제적 손실을 줄일 수 있을 것이다.

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핵심 요약 ‘임차인이 3기의 차임을 연체할 경우 상가를 명도한다’는 조항이 포함된 제소전화해조서를 받아놓는다면 임차인의 차임 연체 시 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행을 할 수 있어요 제소전화해조서 작성 시에도 강행규정에 위반되는 내용은 포함하지 않도록 주의해야 해요