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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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오피스텔은 주거용과 업무용 혼용이 용이합니다. 그래서 잘만 활용하면 어떤 때는 업무용, 반대로 주거용으로 사용할 수 있어서 유리하다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 현실에서는 그 반대입니다. 요리조리 피해가는 것이 아닌, 모든 경우에 ‘폭탄’을 맞을 수도 있는 것이죠.

 

 

📍 취득단계부터 볼까요?

 

우선 오피스텔 자체는 취득세 중과가 없습니다. 그냥 4.6%만 부담하면 됩니다. 그렇다고 무턱대고 취득해서는 안 됩니다. 원하는 주택을 먼저 취득하고 ‘나중에’ 오피스텔을 매입하는 것이 좋습니다. 

 

예를 들어 1번 주택을 조정지역에서 취득한다면 취득세는 1~3% 기본세율, 2번 주택을 비조정에서 취득하면 역시 취득세는 1~3% 기본세율이 됩니다. 이후 오피스텔을 취득하면 4.6%가 되므로 취득세 중과에서도 약간의 틈새를 찾을 수 있습니다.

 

반면 오피스텔을 먼저 취득해서 4.6%의 취득세를 부담한 경우, 이후 주택을 취득하면 취득세 중과가 적용될 수 있습니다. 다만 조건이 있는데 해당 오피스텔이 1)2020.8.12 이후 취득한 것이고, 2)주택분 재산세를 부담하는 경우입니다. 이 경우 취득세 주택수에 산입되어, 다른 주택 취득시 취득세 중과를 유도할 수 있습니다. 그러니 조심하셔야겠죠?

 

 

📍 보유세는 어떨까요?

 

보유세는 재산세와 종부세(종합부동산세)가 있는데 역시 업무용 재산세가 부과되면 주택이 아닌 상가로 보아 주택 종부세에서는 제외가 됩니다. 따라서 매입하기 전 해당 지자체 등에 확인하여 재산세 종류가 무엇인지를 꼭 확인해보시기 바랍니다. 

 

최근 상담을 했던 분은 오피스텔을 여러 채 매입하셨는데 법인사업자로 취득을 하였습니다. 취득세 중과는 피했지만(법인 본점소재지가 비과밀억제권) 주택분 재산세가 부과되고 주택 종부세가 과세되어 거액의 보유세를 부담해야 했습니다. 확인 결과, 종전 소유자가 해당 오피스텔을 주택임대사업자로 등록하였기에 주택분 재산세가 부과된 것이 문제였습니다.

 

이렇듯 오피스텔 매입 전 재산세 종류를 미리 파악한다면 취득세 그리고 종부세는 어느 정도 세부담을 피할 수 있습니다.

 

 

📍 하지만 양도세는 이상의 내용과 전혀 무관합니다

 

즉 재산세 종류, 전입신고 여부와 무관하게 상시 주거용으로 사용된 경우라면 양도세 주택수에 포함이 됩니다. 그 결과 다른 주택 비과세가 깨질수도 있고, 심지어 다주택자가 되어 조정대상지역 주택 매각시 양도세 중과가 적용될 수도 있습니다. 매우 유의해야 하는 부분입니다. 

 

특히 양도세 부분은 오피스텔 과세체계에 대해 어느 정도 공부하신 분들이 착각하기 좋습니다. 즉, 업무용 재산세가 나오면 종부세에서는 분명 유리한게 맞지만(설령 실제 주거용 사용중이라 하더라도), 양도세에서는 별도로 따져야 하지만 그걸 놓치는 것입니다.

 

(그림) 오피스텔 과세 개요, 제공 : 제네시스박

 

따라서 오피스텔이 있다면 다른 주택 매수하기 전 혹시 취득세 중과가 적용되는지 살펴보셔야 합니다. 마찬가지로 다른 주택을 매각하기 전, 해당 오피스텔이 주거용으로 사용중이라면 매우 유의하셔야 합니다. 이래저래 걱정이 되신다면 차라리 미리 매각하는 것이 답일수도 있습니다. 

 

 

오피스텔 세금은 취득, 보유, 양도 단계를 각각 살펴서 구분하시기 바랍니다. 특히 양도 부분은 실질과세 원칙이 적용되기에 더더욱 주의를 요합니다. 감사합니다. 

 

핵심 요약 주거용과 업무용이 혼재되어 있는 오피스텔은 세금 측면에서 매우 중요해요 취득, 보유 단계에서는 유리할 수 있으나 특히 양도 단계에서는 다른 주택 비과세를 주의해요 특히 규제지역 지정되면 더더욱 조심해야 해요