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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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서울 아파트값이 오르면서 경매 시장에도 불이 붙었어요. 감정가(법원이 매긴 기준가격)를 웃도는 낙찰이 이어지고, 수십 명이 몰려 치열하게 경쟁하는 모습이에요. 특히 규제가 덜한 성동·마포·광진·동작구 등 이른바 ‘비규제 지역’으로 수요가 몰리고 있어요.

 

한편, 빌라 시장까지 ‘신속통합기획’과 ‘모아타운’ 지정 효과로 과열 조짐이 나타나며, 일각에선 ‘신통=로또’라는 인식이 퍼지고 있다는 우려도 나옵니다.

 

 

🔎 경매시장, 3년 만에 활기

 

올해 9월 서울 아파트 경매 낙찰률(진행 건수 대비 낙찰 건수)은 50.2%를 기록했어요. 총 209건 중 절반이 넘는 105건이 새 주인을 찾은 건데, 이는 2022년 6월(56.1%) 이후 3년 3개월 만에 처음이에요.

 

낙찰가율(감정가 대비 실제 낙찰 가격)도 평균 97.3%로 6월 이후 가장 높았죠. 그만큼 시장에서 “조금 비싸도 지금 사야 한다”는 분위기가 퍼지고 있다는 뜻이에요.

 

 

🔎 실제로 어떤데?

 

최근 가장 뜨거운 곳은 성동구예요. 하왕십리동 텐즈힐 전용 60㎡는 감정가 12억 3,000만 원이었는데, 무려 20명이 몰려 감정가의 125%인 15억 3,190만 원에 낙찰됐어요. 최근 시세가 18억 후반까지 올라간 점을 고려해, 낙찰자가 감정가보다 3억 원을 더 써낸 거예요. 그렇게 해도 시세보다 3억 원 정도 싸게 구매한거죠.

금호동 대우아파트, 응봉동 대림강변타운 등도 각각 10% 이상 높은 가격에 낙찰됐어요. 모두 첫 경매에서 바로 주인을 찾을 정도로 열기가 강했죠. 원래 경매에서 아무도 입찰하지 않으면 유찰이 되어 할인된 금액으로 2회차로 넘어가는데요. 지금은 그럴 일이 절대 발생하지 않는 거예요.

이런 배경에는 성수전략정비구역 재개발, 역세권 개발 등 지역 호재가 겹친 영향이 커요.

 

 

🔎 빌라 시장까지 번진다

 

아파트 규제가 강화되면서 투자자들이 빌라 시장으로 이동하는 현상도 나타나요. 특히 신속통합기획이나 모아타운 후보지로 지정된 지역에서 과열 조짐이 두드러져요.

지난 7월, 광진구 자양동 반지하 다세대주택은 응찰자만 66명이 몰려 감정가 2억 1,300만 원의 2.6배인 5억 5,500만 원에 낙찰됐어요. 자양동이 지난해 신통기획 후보지로 선정되면서 “곧 재개발이 추진될 것”이라는 기대가 반영된 사례예요.

모아타운은 소규모 빌라촌처럼 노후 주택이 몰린 지역을 묶어 재개발을 쉽게 하는 제도라, 투자자들이 “신통·모아타운=새 아파트”로 연결 지어 보고 있는 거예요.

 

 

🔎 “착시효과 경계해야”

 

문제는 신통기획이나 모아타운으로 지정됐다고 해도 바로 새 아파트가 들어서는 건 아니라는 점이에요. 서울시가 절차를 줄여준다 해도 실제 착공까지는 최소 10년 이상이 걸리고, 주민 갈등이나 외부 변수로 지연되거나 무산될 수도 있어요.

전문가들은 “규제를 피해 틈새시장으로 몰리는 현상은 이해되지만, 지나친 기대는 위험하다”며 “투자자들에게 정확한 정보를 제공하는 교육과 안내가 필요하다”고 강조해요.

 

핵심 요약 서울 경매 시장이 3년 만에 활기를 띠며 비규제 지역을 중심으로 낙찰 경쟁이 치열해졌어요 성동구 등 호재 지역은 감정가를 웃도는 낙찰이 이어지고, 빌라 시장도 신통기획·모아타운 기대감으로 과열되고 있어요 전문가들은 재개발 착공까지 장기화될 수 있어 ‘로또’식 기대를 경계하고 신중한 투자를 당부해요