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주택임대사업자 제도는 변화 과정이 많기에, 충분히 공부하신 후 이를 활용해야 합니다. 특히 최근 도입된 6년 단기임대에 대해 관심들이 많으신데요, 늘 그렇듯이 장점과 단점 모두 존재하기에 유의하시는 것이 좋습니다.

 

먼저 6년 단기는 25.6.4 이후 등록한 경우입니다. 주요 혜택은 1) 종부세 합산배제, 2) 양도세 중과배제, 그리고 3) 거주주택 매각 시 주택 수 제외 가능입니다. 다만 여전히 아파트는 등록이 불가하며, 무엇보다 현재 조정대상지역에 위치한 주택을 등록할 경우에는 거의 혜택이 없으므로 유의하시는 게 좋습니다.

 

 

📍 우선 종부세 합산배제와 양도세 중과배제는 다음과 같은 요건을 갖춰야 합니다

 

1) 2025.06.04 이후 등록할 것 2) 임대 개시 당시 기준시가 6억 원 이하일 것 (수도권 밖은 2억 이하) 3) 5% 임대료 증액 제한 준수할 것 4) 의무임대기간 4년을 충족할 것 5) 비조정대상지역에 위치한 주택을 등록할 것

 

이렇게 할 경우 6년 임대를 주는 동안 종부세 합산배제가 가능하고, 6년 의무임대기간 종료 후에는 비록 다주택이고 해당 주택이 조정대상지역에 위치하더라도 양도세 중과배제가 가능합니다. 꽤 좋은 혜택이죠?

 

또 하나, 위 요건을 모두 준수하는 경우 주택임대사업자가 2년 이상 거주한 주택을 매각시, 해당 등록임대주택은 주택 수에서 제외되어 거주주택 비과세가 가능할 수 있습니다. 이 역시 굉장히 좋은 혜택이라 할 수 있습니다. 다만 거주주택 매각당시 해당 주택 거주요건은 물론, 등록임대주택의 ‘모든 요건’을 준수해야 하므로 사전에, 반드시 세무사 추가 검증을 통해 이를 확인하신 후 진행하시는 것이 좋습니다.

 

 

📍 그렇다면 6년 단기임대의 경우 취득세 혜택은 없는 것일까요?

 

6년 단기 역시 취득세 감면 혜택이 가능하나 우선 전용면적 60㎡ 이하만 가능합니다. 또한 이 경우는 실거래가 6억 이하(수도권 밖 3억 이하)가 적용됩니다. 당연히 신축(최초 유상 취득) 그리고 공동주택만 가능합니다. 그 외 요건은 동일하게 적용됩니다. 

 

더 중요한 것은 6년 단기임대를 등록하는 ‘이유’ 입니다. 6년 동안 보유세를 줄일 수 있고, 추후 양도세 중과배제가 가능하며 취득세 역시 일부 혜택이 가능합니다. 하지만 그것만 가지고서는 다소 부족할 것입니다. 즉, 보유하면서 해당 주택을 통해 월세 현금흐름을 만들거나 6년 뒤 상당한 시세차익이 있어야 뭔가 메리트가 있을 것입니다.

 

 

📍 그런데 월세 현금흐름을 만들려면 1~2채 정도로는 불가합니다

 

그렇다고 여러 채를 하자니 취득세 중과가 부담됩니다. 반면 향후 시세차익을 가져가려면 비아파트에서 가격 상승을 기대해야 할 텐데 이런 경우는 재개발밖에 없을 것입니다. 따라서 6년 단기임대는 재개발 투자와 엮어서 운영하시는 것이 가장 좋다고 생각합니다.

 

재개발 물건 중에서도 현재 조정대상지역인 강남 3구와 용산은 피해야 합니다. 앞서 설명해 드린 것처럼 조정대상지역 물건은 세제 혜택이 거의 없기 때문입니다. 이런 경우는 굳이 등록할 필요가 없겠죠?

 

이제 남은 건 비조정대상지역에 위치한 재개발 가능성이 있는 물건, 특히 향후 조정대상지역으로 묶일 수 있는 지역 중에서 규제 지역으로 지정되기 전에 괜찮은 물건을 선점하는 것도 방법이 되겠습니다. 당연히 투자가치를 고려해서 진행해야 합니다.

 

이렇듯 6년 단기는 그 목적이 명확해야 합니다. 단순히 ‘한 번 해볼까?’ 라는 생각으로 접근하시면 오히려 문제가 될 수 있으니 유의 바랍니다. 감사합니다. 

 

핵심 요약 최근 도입된 6년 단기, 등록해도 괜찮을까요? 등록 시 받을 수 있는 세제혜택, 그리고 등록하면 안 되는 유의사항에 대해 살펴봤어요