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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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올해 1~7월 경기도 아파트값 상승률 1위는 과천(10.45%), 이어 분당(6.23%), 수지(3.5%) 순이에요. 강남 접근성과 판교·광교 등 첨단산업 수요, 공급 절벽이 겹치면서 ‘프리미엄 주거지’로 자리 잡고 있어요. 하반기 신규 분양도 예정돼 수요자 관심이 더 집중될 전망이에요.

 

 

🔎 얼마나 뜨겁나

 

경기 남부 과천·분당·수지가 경기도 집값을 이끌고 있어요. 강남 접근성, 직주근접성, 생활 인프라, 여기에 신축 아파트 부족이 겹치며 집값이 오름세를 이어가고 있는데요. 실제로 과천자이·상록우성·성복역 롯데캐슬 골드타운 등이 연이어 신고가를 기록했어요.

 

과천은 GTX-C 개통(2028년 예정)과 정부청사 배후 수요가 끊이지 않고 있어요. 사실 여긴 준강남으로 불릴 만큼 강남과의 접근성이 가장 뛰어나죠. 웬만한 서울보다 집값이 높을 수밖에 없습니다. 또한 재건축 이슈가 이어지고 있기 때문에 완공되면 강남 집값을 더 빠르게 따라잡을 거예요.

 

분당이라 적지만 판교라 읽어야겠죠? 이곳의 핵심은 단연 판교예요. 테크노밸리, 재건축·리모델링 기대감으로 집값 상승이 이어지고 있습니다. 분당 다음으로 용인 수지를 꼽을 수 있어요. 신분당선으로 강남 30분대, 오리역세권 제4테크노밸리 개발 등이 호재로 자리하고 있습니다. 특히 세 지역은 최근 수년간 신규 공급이 거의 없어 신축 아파트 가치가 더 높아졌어요. 신축과 구축 간 가격 격차가 확대되며 “새 아파트 프리미엄”이 더욱 강해지고 있는 상황이죠.

 

 

🔎 이유는?

 

6·27 대출 규제 이후에도 강남 3구는 기존 거주자들의 갈아타기 수요 덕분에 집값이 계속 오르고 있어요. 실제로 7월 기준 강남구 매수자의 41.7%가 강남구 주민, 송파구 매수자의 58.5%가 송파구 주민일 만큼 같은 구 내 이동이 활발했어요. 반면 외지인 매수 비중은 크게 줄었는데요. 즉 강남 입성이 힘든 사람들의 대안으로 분당과 광명 등이 떠오른 거예요. 그래서 이 둘 지역은 거래량이 두세 배로 급증하며 서울·지방 자금까지 흡수하고 있는 상황입니다.

 

특히 분당은 재건축 기대감까지 더해 신고가 행렬을 이어가고 있고, 광명은 고분양가에도 신축 수요가 몰리고 있어요. 이는 단순히 갈아타기 수요가 아니라 외부 자금까지 빨아들이는 흐름이라 시장 전반의 불안을 키울 수 있어요.

 

 

🔎 분양가도 난리야 난리

 

부동산R114에 따르면 과천 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 5,992만 원으로 전국에서 가장 비싼 것으로 나타났어요. 안양·수원·구리도 모두 3,000만 원을 웃도는 수준을 형성하고 있죠. 불과 5년 전과 비교하면 경기 주요 도시 대부분에서 분양가가 1,000만 원 이상 뛰었어요. 실제 현장에서는 전용 84㎡ 분양가가 과천은 21억 원, 광명·수원은 15억 원대에 달하며 서울 못지않은 고분양가 흐름을 보이고 있어요.

 

서울이 2016년 2,000만 원, 2022년 3,000만 원, 올해 4,000만 원을 차례로 넘어서는 동안 수요자들은 점차 경기권으로 눈을 돌렸습니다. 서울과 가까운 과천·광명·안양은 대체 수요가 몰리며 가격이 더 빨리 올랐어요. 하지만 경기 역시 공급은 줄고 대출 규제까지 강화되면서 사실상 내 집 마련의 문턱은 서울 못지않게 높아졌다는 분석입니다.

 

 

🔎 앞으로가 더 문제

 

집값 상승의 요인 중 하나로 공급 부족이 꼽혀요. 10월 전국 아파트 입주 물량은 1만 232가구로 9월과 비슷한 수준이에요. 수도권은 1,128가구에 불과해 2015년 5월 이후 최저치로 떨어졌고, 서울은 단 46가구만 입주해요.

 

핵심 요약 과천·분당·수지가 강남 접근성과 산업·인프라 수요, 공급 부족으로 집값을 이끌고 있어요 강남 내 갈아타기 수요와 외부 자금 유입이 이어지며 분당과 광명은 거래량이 급증했어요 과천의 평균 분양가는 전국 최고 수준에 달했고, 수도권 입주 물량 부족으로 주택 시장 불안 요인이 지속될 전망이에요