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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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주택임대차에서 기간 만료 시 임차인은 ‘계약갱신’을 요구하고 임대인은 ‘실거주’를 주장하며 계약갱신을 거절하여 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있다. 임대인의 실거주 주장은 임차인의 계약갱신요구에 대한 정당한 거절사유로 인정될까?

 

 

✔️ 임차인의 계약갱신요구에 대한 정당한 거절사유-임대인의 실거주 주장

 

2020년 개정된 주택임대차보호법은 임차인은 계약갱신을 1회 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못한다고 하면서, 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있다(제6조의3 제1항).

 

따라서 임대인은 본인 또는 본인의 직계존속이나 직계비속이 임차 주택에 실제 거주하는 경우 계약갱신을 정당하게 거절할 수 있다. 이때 법에서 말하는 직계존비속은 임대인의 부모, 조부모, 자녀, 손자녀, 배우자의 부모는 포함되지만, 형제자매나 사촌은 해당되지 않는다.

 

또한 법원은 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임은 임대인에게 있다”고 판시한 바 있다(대법원 2022다279795 판결).

 

통상 전입신고, 이사 계약서, 기존 거주지 매매계약서, 자녀 전학 신청서, 각종 고지서 주소 이전, 공과금 납부 기록 등이 실제 거주 여부를 판단하는 중요한 입증 자료가 될 수 있을 것이다. 만약 가족이 실제로 거주할 예정이면, 왜 그 가족이 그 집에 거주해야 하는지에 대한 ‘거주 필요성’도 증명해야 한다. 가족관계증명서, 입학통지서, 병원 기록, 동거 사유 진술서 등이 증빙 자료가 된다.

 

 

✔️ 임대인의 실거주 판단에 관한 판례

 

① 임대인 A씨는 “가족들이 모여 살 계획”이라며 임차인 B씨를 내보내려 했으나 B씨가 소송을 걸자 “지방에 사는 부모님이 병원 진료를 위해 이 집에 살아야 한다”고 말을 바꾼 사안(대법원 2022다279795 판결)-실거주 사유 부정

 

집 두 채에 따로 살고 있던 A씨 가족은 이사 준비를 전혀 하지 않았으며 또한 A씨 부모님은 11년간 매년 1~5회 통원 진료 정도만 받았다는 이유로 법원은 실거주 사유를 인정하지 않았다.

 

② 임차인의 계약 갱신 요구 이후 집이 매매되어 집주인이 바뀐 경우, 집주인이 실제 주택에 거주하려고 하는 경우(대법원 2021다266631 판결)-실거주 사유 인정

 

법원은 임대인 지위를 승계한 새 주인도 갱신거절 기간 내라면 실거주 이유로 갱신거절 할 수 있으며, 실제 실거주를 위해 이사를 준비 중이었다는 점을 근거로 실거주 사유를 인정했다.

 

 

✔️ 임대인의 실거주 주장이 허위인 경우

 

만약 임대인의 실거주 주장이 허위임이 밝혀졌다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있고, 손해배상 액수는 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 3가지 중 큰 금액을 기준으로 한다(주택임대차보호법 제3조의 6 제6항).

 

핵심 요약 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 계약갱신을 거절할 수 있어요 임대인의 실거주 사유에 대한 증명 책임은 임대인에게 있어요 임대인의 실거주 주장이 허위인 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있어요