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9월 공급대책 이후 많은 분들이 규제지역 지정, 그 중에서도 토지거래허가구역이 혹시 더 늘어날 것인지에 관심이 많은 듯 합니다. 오히려 공급 관련해서는 별 다른 관심이 없는 듯 한데, 그도 그럴것이 당장 주택 공급이 되는 것이 아닌 착공이고, 무엇보다 민간이 아닌 공공위주 정책에 대해 고민들을 하시는 것 같습니다. 

 

그렇다면 정부는 왜 조정대상지역이 아닌 토지거래허가구역에 대해 언급을 한 것일까요? 이렇게 될 경우 어떤 부작용이 있는 것일까요?

 

 

📍 첫째, 토지거래허가구역의 경우 ‘사전 허가’를 득해야 합니다

 

일반적인 규제지역, 즉 투기과열지구 혹은 조정대상지역의 경우라도 대출, 세금에 있어서 규제가 들어가는 것이지 매수 자체가 힘들진 않습니다. 하지만 토지거래허가구역의 경우 사전에 관할 지자체장 허가를 받아야 합니다.

 

이로 인해 일반적인 매매 절차와는 달리 사전 ‘약정서’라는 것을 작성 후 지자체 허가가 떨어지면 그때 본계약서를 작성합니다. 취지는 실거주에 맞게 운영을 한다는 것인데 이 과정에서 상당한 사유재산 침해 요소가 나올 수 있습니다. 그 판단 근거가 무척 모호하기 때문입니다. 

 

 

📍 둘째, 토지거래허가구역의 경우 곧바로 전입해서 실거주를 해야 합니다

 

그렇지 않을 경우 매매가액의 최대 10%에 달하는 과태료를 부담해야 할 수 있습니다. 물론 해당 지역이 조정대상지역이라면 추후 양도세 비과세를 받을 때 2년 거주를 해야 합니다만, 토지거래허가구역의 경우 곧바로 전입을 해야 한다는 점이 부담으로 다가올 수 있습니다. 조정대상지역 2년 거주는 매각 전에만 하면 되는 것이기에 이 둘은 다릅니다. 그만큼 내 집 마련에 있어서 토지거래허가구역은 더 큰 부담으로 다가오는 것이 사실입니다.

 

 

📍 셋째, 풍선효과가 나타날 수도 있습니다

 

역대 부동산 규제 정책을 보면 규제지역 지정시 인근으로 수요가 퍼지는 풍선효과가 나타나곤 했습니다. 다만 토지거래허가구역의 경우에는 그 양상이 다를 수 있습니다.

 

예를 들어 현재 강남 3구와 용산구가 규제지역인데, 인근 마포구와 성동구를 토지거래허가구역으로 묶었다고 가정합시다. 그렇다면 이전처럼 인근 지역으로 풍선효과가 퍼질 수 있기에 정부는 서울 일부가 아닌 전체를 토지거래허가구역으로 지정할 수 있습니다. 이 경우 이전에는 대출, 세금 규제를 감내하고 취득하는 경우가 있었지만 토지거래허가구역으로 지정이 되면 곧바로 전입을 해야 하기에 세를 끼고 미리 사두는 것이 불가능해집니다. 이 경우 풍선효과는 주춤하고 일부 지역은 가격이 조정될 수도 있을 것입니다. 다만 실거주자들에게는 오히려 내 집 마련하기가 더 어려워지기에, 상당한 부담으로 다가올 수 있습니다.

 

이러한 이유로 규제지역 추가 지정이 되기 전, 한강 벨트를 중심으로 몇몇 곳들은 ‘미리 사두자’라는 가수요가 나타날 가능성이 매우 높습니다.

 

이렇듯 현 정부가 추진하려는 규제지역이 조정대상지역이 아닌 토지거래허가구역으로 될 경우, 이전과는 다른 양상 그리고 부작용이 나타날 수 있습니다. 따라서 이에 대한 효과 등을 미리 잘 염두해두시고 미리 대비하시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 추후 규제지역 지정 시 토지거래허가구역 규제 예상해요 조정대상지역과 달리 사전 허가 등 부작용아 많아요 이로 인해 미리 선점하려는 수요가 늘어날 수 있음에 유의해야 해요