홈노크

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😎 '30대 맞벌이 부부의 30억 부동산 재테크'의 저자 부동산 재테크 전문가 홍사장이 직접 겪어본 투자 꿀 Tip을 에세이로 쉽게 전해드려요.

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"임대사업자 자동말소로 매도 압박 증가"

"매도 vs 홀딩, 계산기를 두드려봐야"

"자산의 재분배도 한가지 방법"

 

 

몇 년 전 인터넷 게시판에서 이런 글을 본 적이 있습니다.

 

🤦 “임대사업자 등록할 때는 정부가 세제 혜택도 준다고 하고 장려하더니, 정작 중간에 정책을 바꾸니 남는 건 세금 폭탄이더라. 그때 등록한 내가 바보였던 걸까?”

 

🤷‍♀️ “10년은 안정적으로 임대 놓으면서 노후자금 챙길 수 있을 줄 알았는데, 정책이 바뀌고 자동말소가 되면서 원치 않게 매도 압박을 받는다. 내 선택이 아니라 정책 때문에 내 집을 내놔야 한다는 게 참 허무하다”

 

최근에도 이런 글들을 접할 때마다 저 역시 마음이 무겁습니다. 단순히 개인의 투자 실패가 아니라, 시대와 정책의 흐름 속에서 어쩔 수 없이 떠안게 된 결과이기 때문이지요.

 

 

📍 2017년과 2018년 무렵, 정부는 부동산 시장을 바로 잡기 위해 다양한 정책을 쏟아냈습니다

 

그중 하나가 주택임대사업자 등록 제도였습니다. 임대 등록을 하면 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 재산세 감면 같은 혜택을 제공했죠. 당시 정부는 다주택자들이 시장에 집을 내놓지 않고 오랫동안 임대로 돌리게 유도하려는 의도가 컸습니다. 덕분에 많은 사람들이 안정적인 세제 혜택을 기대하며 임대사업자로 등록했습니다.

 

하지만 불과 몇 년 지나지 않아 분위기는 180도 달라졌었죠. 임대사업자가 부동산 시장을 교란시킨다는 비판이 쏟아졌고, 정부는 혜택을 줄이고 제도를 손질했습니다. 결국 등록 임대사업자 제도는 대폭 축소되었고, 지금은 자동말소를 맞이하는 사례가 속속 나오고 있습니다. 노후를 위해 계획했던 임대 기간은 절반도 채우지 못하고 끝나버린 것이죠.

 

 

📍 이제 2025년, 당시 임대사업자 등록을 했던 분들이 하나둘씩 임대 만료를 맞고 있습니다

 

아파트 임대사업자 말소와 함께 매도를 고민해야 하는 시기가 다가온 것입니다.

 

저 역시 예외는 아닙니다. 저도 8년 임대를 채운 집들이 하나씩 자동말소가 되기 시작했습니다. 몇 년 전만 해도 “이 집은 우리 아이들이 성인이 될 때까지 임대 돌리다가 팔아야지” 하고 계획을 세웠는데, 지금은 상황이 달라져서 연말부터, 내년, 내후년까지 매년 몇 채씩 매도를 고민해야 합니다.

 

솔직히 말하면, 저도 마음이 복잡합니다. 그냥 임대사업자 혜택이 사라졌으니 팔아야 할까, 아니면 조금 더 보유하면서 시장 회복을 기대할까. 단순한 계산처럼 보이지만, 실제로는 많은 변수가 얽혀 있습니다. 매도를 하면 양도세 과세표준이 합산되면서 세 부담이 커집니다. 하지만 그대로 보유한다고 해서 장밋빛 미래가 보장되는 것도 아닙니다.

 

이럴 때 저는 항상 현실적인 질문을 던집니다. “세금을 더 내더라도 이익일까? 아니면 세금은 아깝지만 시장 상승분이 더 클까?” 결국 답은 계산과 선택의 문제입니다.

 

 

📍 임대사업자가 자동말소가 되었다고 해서 무조건 매도할 필요는 없습니다

 

세제 혜택이 사라지는 건 분명 아쉬운 부분입니다. 종부세 합산 배제도 없고, 거주주택 비과세나 재산세 감세 혜택도 없어졌습니다. 하지만 부동산 시장을 긍정적으로 본다면, 몇 년 뒤 상승분이 세금보다 더 클 수 있습니다.

 

물론 그 기간 동안 자금이 묶이는 리스크를 감수해야 하죠. 하지만 투자란 원래 그런 것 아닐까요. 더 높은 수익을 얻으려면 그만큼 묶이는 돈, 지불하는 기회비용을 받아들여야 합니다. 제가 늘 강조하는 것도 이 부분입니다.

 

💁‍♂️ ‘지금의 불편을 견디는 대신 미래의 보상을 얻을 수 있느냐.'

 

저도 지금 그런 고민을 하고 있습니다. 내년쯤 자동말소가 돌아오는 집을 두고, 매도할지 홀딩할지 밤마다 계산기를 두드려 봅니다. 세금을 내고도 시장이 더 오른다면 홀딩이 답이고, 세금보다 시장의 하락 가능성이 더 크다면 매도가 답이겠죠. 결국 미래를 완벽히 예측할 수 없으니, 각자의 성향과 상황에 따라 답이 달라질 수밖에 없습니다.

 

 

📍 저는 이번에 선택을 했습니다

 

자동말소가 돌아오는 주택들 중 일부는 매도를 하기로 했습니다. 한꺼번에 다 파는 건 아니지만, 연도별로 몇 채씩 정리할 계획입니다. 당장의 세금 부담은 있습니다. 하지만 여러 채를 두는 것보다 알짜만 남기는 게 앞으로 제 투자 방향이라고 생각했습니다.

 

또 하나 중요한 이유는 자산의 재분배입니다. 그동안 제 자산은 거의 부동산에 올인되어 있었습니다. 하지만 시대가 변하고, 금융시장의 비중도 점점 커지고 있지요. 이제는 부동산만 바라보기보다 금융 상품, 다른 투자처에도 눈을 돌려야겠다고 생각했습니다. 자산을 나누고 리스크를 분산하는 과정이 필요한 시점입니다.

 

결국 중요한 건 선택입니다. 정책 변화는 우리가 어쩔 수 없는 변수입니다. 아파트 임대사업자 제도가 사라졌다고 해서, 그 책임을 정부에만 돌린다고 해서 내 재산이 지켜지지는 않습니다. 현실을 받아들이고, 그 속에서 내가 할 수 있는 선택을 고민해야 합니다.

 

저는 이번 경험을 통해 다시 한번 느꼈습니다. 재테크는 단순히 돈을 버는 과정이 아니라, 수많은 선택의 연속이라는 것을요. 때로는 정책이 방향을 바꾸고, 때로는 시장이 예상과 다르게 움직입니다. 그때마다 우리는 스스로 계산하고 판단해야 합니다. 그 과정이 반복되면서 더 나은 선택을 할 수 있는 능력이 길러집니다.

 

 

이 글을 읽는 여러분께 말씀드리고 싶은 것은 지금 여러분이 가진 자산, 특히 부동산이 어떤 상황에 처해 있는지 한 번 차분히 들여다보시길 바랍니다. 자동말소를 앞둔 임대주택이 있다면, 매도와 홀딩의 기로에서 무엇이 더 나은 선택일지 스스로 따져보셔야 합니다. 세금과 시장 전망, 그리고 본인의 자금 상황까지. 모든 걸 종합해서 결정을 내려야 합니다.

 

저 역시 여러분과 같은 길을 걷고 있습니다. 정답은 없습니다. 다만 각자가 원하는 방향을 향해 스스로 판단하고 선택하는 경험을 늘려가는 것이 중요합니다. 그 작은 선택들이 모여 결국 큰 길을 만들어주니까요. 오늘도 여러분의 고민이 지혜로운 선택으로 이어지길 응원합니다.