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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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평소 내 땅인 줄 알고 점유하고 있었는데 건물 신축이나 재건축을 위해 서류 확인 또는 경계 확인을 하는 과정에서 본인의 토지가 아닌 것을 알게 되는 경우가 종종 발생한다. 건물 신축이나 재건축 과정에서 내 땅인 줄 알았던 토지가 남의 땅인 것을 알게 되었다면 토지의 소유권을 취득할 수 있는 방법이 있을까?

 

 

✔️ ‘점유취득시효’란?

 

이와 같은 경우 ‘점유취득시효’의 법리가 적용될 수 있는데, 우리 민법 제245조 제1항은 ‘20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다’라고 규정하고 있다. 즉, 본인 소유 토지가 아닌 토지라도 20년간, 소유의 의사로 방해 없이 사용했다면 취득시효를 주장하여 소유권등기를 이전받을 수 있다는 의미이다.  

 

 

✔️ ‘점유취득시효’의 요건

 

20년간 소유의 의사로 점유하여야 하는바, 소유의 의사는 자주점유라고 표현하기도 하며, 자주점유란 소유자가 할 수 있는 것과 같은 배타적 지배를 사실상 행사하려고 하는 의사를 말한다. 쉽게 말하여 ‘내 땅인 줄 알고 점유’하는 경우를 의미한다.

 

소유의 의사란 점유자의 내심의 의사에 의해 결정되는 것이 아니라, 점유취득의 원인이 된 권원의 성질에 의하여 객관적으로 결정된다. 예를 들어 임대차 계약과 같이 소유의 의사로 하지 않는 것이 명백한 경우에는 아무리 20년 이상 점유를 했다 하더라도 취득시효가 완성될 수는 없다.

 

물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로(민법 제197조 제1항) 점유자가 취득시효를 주장한다면 취득시효를 주장하는 자가 소유의 의사를 증명할 책임을 부담하는 것이 아니라 오히려 취득시효의 성립을 부정하는 사람이 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없었음을 주장 증명하여야 한다. 다만, 내 땅인 줄 알고 점유한 토지의 면적이 전체 면적에 비해 아주 적어야만 소유의 의사로 점유했음이 인정됨을 주의할 필요가 있다.

 

우리 법원은 점유한 면적이 전체의 몇 %이내일 때 자주점유로 추정한다는 기준이 명확한 것은 아니지만, “통상 부동산을 매수하려는 사람은 매매계약을 체결하기 전에 그 등기부등본이나 지적공부 등에 의하여 소유관계 및 면적 등을 확인한 다음 매매계약을 체결하므로, 매매 대상 대지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하며, 그러한 경우에는 매도인이 그 초과 부분에 대한 소유권을 취득하여 이전하여 주기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 초과 부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 하고, 따라서 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다”고 판시한 바 있다(대법원 1997. 1. 24. 선고, 96다41335 판결).

 

즉, 매매 대상 토지의 실제 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과한다면 그 초과 부분에 대한 매수인의 점유는 타주점유라는 의미이다.

 

따라서 자주점유 여부를 판단함에 있어서는 경계침범 면적으로만 결정할 수는 없으며, 점유 개시 당시 점유자의 인식, 점유 경위, 토지의 성질, 등기 상태 등 여러 가지 사정을 고려하여야 할 것이다.

 

 

✔️ ‘점유취득시효’의 효과

 

점유취득시효가 완성되는 경우에도 곧바로 소유권이 인정되는 것이 아니라 점유자는 취득시효를 완성한 당시의 등기부상 소유자에게 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 판결을 받은 뒤 등기를 완료하여야 소유권을 취득하게 된다.

 

핵심 요약 타인 소유 토지라도 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있어요 자주점유 여부를 판단함에 있어서는 점유 개시 당시 점유자의 인식, 점유 경위, 토지의 성질, 등기 상태, 점유면적 등 여러 가지 사정을 고려해요 점유취득시효 완성 후 점유자가 소유권이전등기 청구소송을 통해 등기를 완료하여야 소유권을 취득하게 되요