홈노크

---

😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

---

 

 

📍 혹시 ‘대체주택 비과세’라고 들어보셨나요?

 

비과세 종류는 생각보다 많은데요, 구체적으로는 소득세법시행령 156조의 2 /주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택 특례’ 중 5항에 있는 내용입니다. 조문에 있는 문구를 그대로 옮기면 상당히 보기가 힘드실 것으로 예상되니 아래 그림을 통해 살펴볼까요?

 

 

먼저 종전주택 A가 있어야 되겠죠? 해당 주택이 재개발 혹은 재건축이 진행된다고 가정합시다. 이때 ‘사업시행인가’를 받으면 이후에는 관리처분계획인가(관처)를 받고 이주, 멸실, 착공을 거쳐 드디어 신축으로 준공이 됩니다. 그렇다면 도중에 본인이 거주할 주택이 없잖아요? 그래서 이때 거주할 ‘대체주택’을 매수할 경우 우리 세법에서는 몇 가지 요건을 갖추면 비록 나중에 취득한 주택이라 하더라도 비과세 혜택을 줍니다. 그림에서는 파란색 주택입니다.

 

그렇다면 이때 요건이란 무엇일까요?

첫째, 대체주택은 사업시행인가 이후에 취득해야 합니다. 그 전에 취득하면 투기수요로 보아서 비과세 혜택을 주지 않습니다.   둘째, 대체주택을 취득할 때 종전주택 A 하나만 있어야 합니다. 다른 주택이 있으면 안 됩니다.   셋째, 대체주택에서는 최소 1년 이상 거주해야 하고 종전주택이 준공되기 전 혹은 준공 후 3년 내 매각하면 됩니다.   넷째, 종전주택이 신축으로 완공되면 3년 안에 전입해서 1년 이상 ‘계속해서’ 거주해야 합니다. 이때 계속해서 거주란 연속해서 거주함을 의미합니다. 그러니까 7개월 정도 살다가 ‘나중에 5개월 채우지 뭐’ 하고 전출을 하면 대체주택 비과세를 받을 수 없습니다.

 

 

📍 이 방법은 현재 활용할 수 있는 비과세 전략 중 가장 좋은 방법 중 하나라고 저는 자신합니다

 

예를 들어 목동 재건축 단지 물건을 보유중인 원조합원이라고 가정해봅시다. 시간이 지나 목동 단지가 사업시행인가를 받으면 이때 실거주 및 비과세 받을 대체주택을 취득한 후, 위 요건을 갖춰 추후 매각을 하면 비록 시간이 몇 년이 걸리든 해당 대체주택을 비과세가 가능합니다. 물론 추후 목동 신축 역시 1주택 비과세가 가능합니다. 

 

그렇다면 목동 조합원들은 어디에 있는 물건을 대체주택으로 취득할 수 있을까요? 거리상 제한은 없지만 아무래도 가까운 곳에 있는 물건이 좋을 것이고, 사업시행인가 이후부터 신축까지는 그래도 꽤 시간이 걸리기에 신축 혹은 준신축 물건이 좋을 것입니다. 그렇게 따지면 대체주택으로 취득할 만한 물건 범위가 좀 좁혀지는데요, 이런 논리로 아예 대체주택을 미리 사두는 방법도 좋은 투자 방법이 될 수 있습니다.

 

아무쪼록 현재는 주택수를 늘리는 방법은 좋지 않고, 재개발 재건축 같은 정비사업만이 서울 신축을 공급할 수 있는 방법이기에 이 방법을 잘 알아두시고 본인 상황에 맞게 활용하시는 것이 필요합니다. 여기에는 몇 가지 더 디테일한 방법들과 활용법이 있는데요, 구체적인 건 계약서 작성 전 세무대리인(세무사 등)을 통해 추가 확인하시는 것도 좋겠습니다. 저는 계속해서 저희 인사이트 칼럼을 통해 유용한 정보 전달드리겠습니다. 감사합니다. 

 

핵심 요약 여러가지 비과세 중 대체주택 비과세는 매우 유용한 전략 중 하나예요! 정비사업이 진행예정인 주택이 있다면 거주할 주택을 추가 매수한 후 둘 다 비과세 가능해요 잘 활용하면 유용한 점 많지만 주의사항도 동시에 체크하세요