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상도 언덕을 타고 흐르는 7호선 바람, 숭실대 앞 상권의 생활 감도, 국사봉 능선이 선사하는 녹지의 여유. 래미안상도3차는 ‘도심-대학가-근린자연’이 자연스럽게 겹쳐지는 자리예요. 이번 글에서는 투자자의 눈으로, 이 단지가 지금 어디에 서 있는지, 어디로 가는지를 차근히 살펴봅니다.

 

 

✔️ 지역·입지 분석

 

 

래미안상도3차는 7호선 숭실대입구역 도보 약 5분, 상도역 도보 약 11분 사이의 더블 역세권이에요. 언덕지 입지지만 생활 동선은 역·학교·상권·버스노선으로 촘촘히 연결됩니다. 단지 북측으로 숭실대학교 캠퍼스가 있고, 남서측으로는 보라매 생활권·의료 인프라를 끼고 있어 출퇴근·교육·의료 동선이 짧아요.

 

자연환경은 ‘상도근린공원–국사봉’ 축이 핵심입니다. 단지에서 가벼운 산책 반경으로 공원·둘레길을 이용할 수 있고, 동작구가 연결로·둘레길을 정비해 온 흐름도 이어지고 있어요. 일상 속 녹지접근성이 분명한 생활권입니다.

 

 

✔️ 가격·시장 지표

 

출처 : 리치고

 

단지 기본 체력부터 보죠. 총 1,656세대·28개동, 2004년 12월 사용승인, 용적률 약 229%·건폐율 약 20%로 구축 대단지의 전형을 갖췄습니다. 최근 실거래 흐름을 찍어보면, 2025년 7월 전용 76㎡가 12억3,500만 원에 거래됐고, 2025년 8월에는 전용 84.96㎡가 13억8,500만 원에 신고가 이어졌습니다. 같은 기간 노출되는 거래·시세 구간은 12억대 후반~14억대 초반으로 읽히고요. 커뮤니티 기준 ‘최근 거래량 27건’으로 동작구 상위권 노출도 확인돼요. 구축 대단지답게 저층·중층·동별로 피크가 흩어지지만, 전체적으로는 13억대 안팎에서 매수·매도 기대가 맞물리는 그림입니다. 

 

전세 측면은 2025년 8월 말 전용 84.96㎡ 기준 7억 신고가가 보이며(층/동·향에 따라 편차), 실거주·갭 구성 모두 선택지가 있는 편입니다. 다만 전세가 단기 변동성은 정책·계절성·학군 수요에 민감하니 실거주 수요가 두터운 타입(25~32평대)을 기준 삼아 ‘실거주 매수 vs 갭’ 시나리오를 분리해서 보길 권해요.

 

 

✔️ 단지 자체 역량

 

대지는 넉넉하고 동 배치가 고르게 퍼져 있어 동간거리·채광 체감이 좋은 편이에요. 주차는 지하 1,996대·지상 279대, 합계 2,275대로 세대당 약 1.37대 수준이라 구축 대비 답답하지 않아요. 단지 내 보육·어린이놀이터 등 기반 커뮤니티와 인근 초·중·고 밀집도가 맞물려 ‘차로 멀지 않은 학령기 동선’을 만들 수 있다는 점도 장점입니다. 생활권 최전선의 상권은 숭실대 앞 먹자·카페 벨트, 후방은 노량진·보라매로 확장돼 주말 동선이 단조롭지 않아요. 

 

 

✔️ 미래 가치와 개발 가능성

 

교통 축은 서부선 경전철이에요. 2024년 말 민간투자사업 심의 통과, 2026년 착공 목표, 2028년 개통 목표로 단계가 진척 중입니다. 장승배기 일대가 노선상의 주요 정거장 후보군으로 거론되고 있고, 7호선과의 접근성이 강화되면 상도 권역 내 ‘환승 편익’이 크게 개선됩니다. ‘더블 역세권→환승 허브 생활권’의 체감 업그레이드를 기대할 수 있어요.

 

생활·행정 축에서는 2025년 7월 동작구청 신청사가 장승배기 종합행정타운으로 이전하면서, 공공·민원·문화 기능이 집중되고 있습니다. 구청 이전은 주변 상권·보행·버스 동선까지 바꾸는 대형 이벤트라 중장기 체감 가치에 긍정적이에요.

 

정비 관점에서는 ‘재건축’보다 ‘리모델링’이 현실적인 시나리오입니다. 단지는 2004년 12월 사용승인이라 재건축 연한(통상 30년) 기준으로는 2034년 이후가 자연스러운 타임라인이에요. 반면 리모델링은 15년 경과 단지부터 가능하고, 수직증축·세대수 15% 이내 증축 등 제도 트랙이 정비되어 있어 사업성·동의율·구조 안전성에 따라 중장기 카드로 검토할 여지가 있습니다.

 

참고로 같은 생활권에서 시세·체감 품질의 기준점이 되는 비교 단지는 ‘상도역 롯데캐슬 파크엘(2021)’과 ‘상도아이파크(2004)’예요. 파크엘은 신축 프리미엄과 역세권성을, 아이파크는 동세대·구조 경쟁력을 통해 래미안상도3차의 가격대·체감 품질을 가늠하는 잣대가 됩니다. 또한 주변 입주 예정 물량(힐스테이트 장승배기역 2026년 예정, 노량진 수방사부지 2028년 예정 등)은 단기 수급·전세가율에 영향을 줄 수 있으니 체크 포인트로 놓아두세요. 

 

 

✔️ 자금 계획과 리스크 관리

 

현 시세대(전용 84.96㎡ 기준 13억대 후반 신고)에서 LTV·DTI를 적용하면, 자기자본 비중과 이자비용의 민감도가 높습니다. 특히 금리 경로가 한두 분기 단위로 출렁이는 구간에서는 ‘입주 후 월간 총주거비(이자+관리+교통)’ 합계가 생활의 질을 해치지 않는지부터 따져보는 게 안전해요. 전세 시세 7억 안팎 사례가 확인되는 만큼, 실거주·갭 각각의 원리금·보증보험·공실 리스크를 수치화해 비교하세요. 인근 입주 예정 물량과 서부선 공정 변동, 학군 수요 시즌성은 단기 호가·전세가 변동의 주된 촉발 요인이 될 수 있습니다. 최종 결론 전, 최근 6~12개월 실거래 추이와 매물 잔량·가격 분포를 ‘층/향/동’ 단위로 좁혀 점검하면 체감 리스크가 크게 줄어요.

 

 

여러분이라면, 서부선·행정타운 효과가 생활 동선에 녹아들 타이밍을 어떻게 잡고, 어떤 평형·동·층 조합으로 현금흐름을 설계하시겠어요?

 

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이 글은 생성형 AI를 활용하여 임장 시 기본적인 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다. 현장 감각과 데이터를 종합해 최적의 결정을 내릴 수 있기를 바랍니다. 

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