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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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주택금융공사(HF)가 지난 8월 28일부터 전세대출 보증 기준을 확 조였어요. 기존에는 전세보증금 2억 원 넘는 계약에서만 까다롭게 봤는데, 이제는 보증금과 대출을 합쳐 주택가격의 90%를 넘으면 아예 보증을 안 해줘요. 이미 2년 전부터 이 기준을 적용하던 주택도시보증공사에 이어 HF마저 문을 닫으면서 전세 대출받기가 하늘의 별 따기가 됐어요. 하나하나씩 짚어볼게요!

 

 

🔎 전세대출 보증이란?

 

두부가 은행에서 전세대출을 받으려고 해요. 은행은 혹시 집주인이 보증금을 못 돌려주면 손해가 클까 봐 걱정해요. 그래서 HF, HUG, SGI 같은 보증기관이 “우리가 대신 돈을 갚아줄게.” 하고 보증을 서줘요. 즉, 두부는 보증 덕분에 전세대출을 받을 수 있고, 은행은 안심하고 돈을 빌려주는 구조예요.

 

그동안은 보증해 주는 기준이 느슨했어요. 공시가격의 150%까지 인정해 줬거든요. 집값에는 두 가지가 있는데요, 실제 시장에서 사고 팔리는 시세, 그리고 정부가 세금, 대출, 각종 제도를 계산할 때 기준으로 쓰는 공시가격이에요. 공시가는 시세보다 보통 낮게 책정돼요. 예를 들어 시세가 5억인데 공시가는 3억일 수 있어요. 바로 이 갭차이 때문에 문제가 생깁니다.

 

기존 규정은 공시가의 150%까지 인정해 줬습니다. 보증기관이 [공시가 × 150% = 3억 × 1.5 = 4억 5천]까지 보증을 서줬어요. 즉, “이 집은 최대 4억 5천까지 전세보증금 + 대출이 걸려 있어도 괜찮다”라고 본 거예요.

 

 

🔎 문제가 있다고?

 

시세가 5억인데, 보증기관이 인정해 주는 최대치가 4억 5천이니, 얼핏 보면 ‘시세보다 적으니까 안전하군~’ 이렇게 생각할 수 있어요. 실제로는 집주인이 [전세보증금 3억+은행 대출 2억=5억]을 집에 걸어버릴 수 있었어요. 만약 집값이 떨어져서 4억이 되면? 세입자·은행 둘 다 손해를 보는 위험한 구조가 되는 거죠.

 

딱 봐도 집주인 돈은 하나도 없잖아요. 대출에 보증금만 끼고 산 집이니 ‘무자본 갭투자’ 같은 전세사기가 터진 것도 이런 허점 때문이에요.

 

 

🔎 그래서 126%로 낮추자

 

정부는 “너무 과도하게 돈이 묶이는 걸 막자”라는 취지에서, 공시가 × 126%까지만 보증해 주기로 한 거예요. 이게 어떻게 나온 계산이냐면,

공시가격의 최대 인정치를 140%로 낮추고 대출 가능 한도(LTV) 90%를 적용했더니 140% × 90% = 126%

이렇게 하면 집값 대비 대출+보증금 총액이 집값을 넘지 않게 ‘안전선’을 설정한 거예요.

 

 

🔎 업계 반응은 다르다?

 

무리한 갭투자 등을 막아 전세사기를 방지하자는 취지는 좋아요. 그런데 우려되는 상황에 대한 목소리도 나옵니다. 126% 룰을 적용하면, 2년 전 체결된 수도권 빌라 중 27.3%가 HF의 바뀐 기준을 초과하는 것으로 나타났어요. 그럼 10가구 중 3가구는 2년 전과 같은 보증금으론 전세 대출이 불가능하다는 얘기예요. 

 

전세대출 보증이 안 되는 집에 들어가려는 세입자는 없겠죠? 그럼, 집주인이 새 세입자를 못 구하고 기존 세입자에게 돈을 못 돌려주며 ‘역전세난’이 올 수 있어요. 혹은 집주인들이 전세 대신 월세나 반전세로 돌리면서 전세 물량이 줄고, 세입자도 울며 겨자 먹기로 월세를 택할 수밖에 없어요. 대출이 많은 집주인은 세입자 보증금을 못 돌려주면 집이 경매로 넘어갈 위험도 커집니다.

 

핵심 요약 주택금융공사가 전세대출 보증 기준을 강화해 주택가격의 90%를 넘는 보증금+대출에는 보증을 서지 않기로 했어요 이에 8월 28일부터 공시가의 126%까지만 보증을 인정하는 새로운 룰이 적용됐어요 이 기준으로 수도권 빌라의 약 27%가 보증 대상에서 제외돼, 전세 수요 위축과 역전세난 등 부작용 우려도 제기되고 있어요