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‘상생임대주택 비과세 특례'는 정말 좋은 혜택입니다. 따라서 주택 매도 전, 이에 대한 가능 여부를 꼭 체크하시고 관련 혜택을 받으시는 것이 좋습니다. 

 

크게 2가지 혜택이 있는데요, 첫째 취득 당시 조정대상지역이었던 주택인 경우 2년 거주를 해야 양도세 비과세가 되지만 상생임대주택은 이를 면제해 줍니다. 즉 보유만 해도 비과세가 가능합니다. 둘째, 12억 초과 고가주택 비과세인 경우 12억 초과분에 대해 장특공을 받으려면 이 역시 반드시 2년 이상 거주를 해야 하지만 상생임대주택 비과세 특례는 역시 2년 거주를 하지 않아도 무방합니다(단, 최대 40% 장특공 적용). 

 

그렇다면 어떻게 해야 상생임대주택 혜택을 받을 수 있는지 체크해야겠죠?

 

(그림 1) 상생임대주택 비과세 특례 요건

 

보시는 것처럼 기존에는 임대개시 당시 1주택인 경우에만 혜택이 가능했으나 현재는 다주택 상태에서 임대를 개시하더라도 추후 1주택 비과세 등 비과세에 해당하면 상생임대주택 비과세 특례가 가능합니다(물론 매각 시에는 1주택 혹은 일시적 2주택 비과세 등 주택 수에 있어서 요건을 갖춰야 합니다). 

 

또한 과거에는 2년 중 1년만 거주 기간 인정이었으나 지금은 2년 거주 요건 면제, 게다가 장특공 2년 거주요건도 면제가 됩니다. 이는 매우 큰 혜택이라 하겠습니다. 

 

특히 상생 임대차계약을 원래는 24.12.31까지 체결하고 임대를 개시했어야 했지만, 이전 정부에서 관련 법 개정을 통해 해당 기간이 26.12.31까지 2년 더 연장되었습니다. 따라서 보다 많은 경우가 이 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상해 봅니다. 

 

그렇다면 이렇게 좋은 상생임대주택 비과세 특례는 어떻게 해야 받을 수 있을까요? 다음 요건을 ‘모두' 준수해야 가능합니다.

 

 

📍 첫째, 상생임대주택 비과세 특례를 받으려는 주택을 ‘취득한 후' 직전 임대차계약을 맺어야 합니다

 

즉 세를 끼고 취득한 물건 혹은 잔금일 임대차계약을 다시 작성 등의 방법으로는 직전 임대차계약에 해당하지 않습니다. 반드시 해당 주택을 취득한 후 맺은 임대차계약이어야 하는데 이를 직전 임대차계약이라고 합니다.

 

또한, 직전 임대차계약은 최소 1년 6개월 이상 임대를 해야 하는데, 특이하게도 주인전세(매도 잔금과 동시에 직전 매도인과 임대차계약)는 직전 임대차계약 인정이 되니 이를 잘 체크하셔야 합니다. 수강생들 상담을 해보면 이에 대해 많이 놓치는 경우가 있는데요, 꼭 주택 취득 후 직전 임대차계약을 맺었는지 체크해 보시기 바랍니다. 

 

 

📍 둘째, 직전 임대차계약이 종료된 후 여기에서 5% 이내만 증액하는 상생 임대차계약을 맺어야 합니다

 

이때 상생 임대차계약은 최소 2년 이상을 해야 하며 임차인이 다른 사람이라도 무방합니다. 그리고 5% 이내 증액은 계약갱신청구권과는 별개이므로 추후 임차인이 별도로 이를 사용할 수 있습니다. 즉 임차인 입장에서는 상생 임대차계약으로 5% 이내 인상, 이후 계약갱신청구권으로 다시 5% 이내 인상을 할 수 있어서 임대차계약을 6년 정도는 안정적으로 가져갈 수 있는 것입니다.

 

 

📍 셋째, 상생 임대차계약은 21.12.20 이후부터 26.12.31까지 체결이 되고, 실제 임대가 개시되어야 합니다

 

즉 단순히 상생 임대차계약만 맺어서는 안 되며, 실제 임대가 26.12.31전에는 개시가 되어야 합니다. 그리고 해당 상생 임대차계약이 종료되면 이후에 매각하고 별도의 ‘신청서'를 제출해야 비과세가 가능합니다. 즉 해당 주택 매각 후 양도세 신고를 할 때 ‘상생임대주택 비과세 특례 신청서’도 함께 제출해야 비과세 특례가 가능합니다.

 

(그림 2) 상생임대주택 비과세 특례 활용 사례

 

예를 들어 ‘24.7월 특정 주택을 취득했다고 가정합시다. 일반 매매 또는 증여도 무관합니다. 이후 한 달이 지나, ‘24.8월에 임대차계약을 맺었다면 바로 이게 ‘직전' 임대차계약이 됩니다. 앞서 설명해 드린 대로 해당 주택을 취득한 이후 임대차계약을 맺어야 직전 임대차계약이 됩니다. 이걸 꼭 기억하셔야 합니다!

 

이후 2년이 지난(1년 6개월로 해도 되나, 임차인 협조 필요) 26.8월, 5% 이내로 증액한 상생 임대차계약을 맺습니다. 당연히 직전과 동일하게 하거나 이보다 낮아도 조건에 해당하겠죠? 시세가 그렇게 되지 않는데 무조건 5% 인상하라는 의미가 아닙니다.

 

이후 상생 임대차계약이 종료되는 28.8월 이후에 매각을 하면 비록 취득 당시 조정대상지역에 위치한 주택이라도 2년 거주 없이 비과세가 가능합니다. 

 

만약 당초대로 이 제도를 24.12.31까지만 운영하였다면 위 경우에는 상생 임대주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다. 하지만 해당 제도가 2년 연장이 되었기에 그만큼 혜택을 볼 수 있는 주택 역시 늘어날 것으로 보입니다. 다만 이에 대해 양도세 신고기한(매각 후 2개월이 속하는 달의 말일)내 신청하지 않는다면 혜택을 받지 못할 수 있으니 이를 꼭 챙기시기 바랍니다.

 

 

아무쪼록 본 제도는 상대적으로 쉽고 세제 혜택도 큽니다. 조정대상지역 2년 거주가 힘드셨던 분들, 최근에 조정대상지역에 세를 끼고 매수하셨던 분들은 반드시 이 제도를 활용하시어 비과세 요건을 만들어두시기 바랍니다. 감사합니다. 

 

핵심 요약 상생임대주택은 비과세 2년 거주 및 장특공 2년 거주 요건을 모두 면제해 주는 제도예요 특히 상생임대차계약 기간을 26.12.31까지 연장되었기에 잘 활용해야 해요 이에 대해서는 별도 신청을 해야 하기에 양도시 꼭 따로 챙기세요!