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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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‘6억 원 대출 한도’가 서울 부동산 시장을 완전히 두 개로 나눠버렸어요. 30억대 강남권은 현금 24억 원 이상 있는 사람들만 살 수 있는 동네가 됐고, 일반 중산층은 10억 미만 외곽 지역을 찾아 헤매고 있어요. 같은 규제인데 지역별 충격은 완전히 달랐던 거죠.

 

 

🔎 무슨 일인데

 

6·27 대책 이후 서울 아파트 거래량이 66% 급감했는데요, 강남 3구·용산구는 상대적으로 영향이 적었어요. 강남구(-43%), 서초구(-45%), 송파구(-45%) 모두 서울 전체 감소 폭보다 훨씬 작게 떨어진 거죠.

 

서초구 국민 평수 평균가가 30억 원 근처인데 6억 원 대출받으려면 현금 24억 원은 있어야 하거든요. 아무리 고소득자라도 대출 없이는 불가능한 가격대가 되면서, 결국 현금 여유가 있는 진짜 부자들만 거래하는 시장으로 바뀌었어요.

 

 

🔎 날고 날았던 송파 

 

올해 유독 핫했던 지역은 송파입니다. 올해 서울 집값 상승률 1위(12.22%)를 기록하며 25개 구 중 유일하게 10%를 넘었거든요. 심지어 6·27 대출 규제 이후에도 매주 0.3~0.4%씩 오르며 홀로 상승세를 이어가고 있어요.

 

불씨를 지핀 건 이미 다들 아시겠지만, 오 시장의 토허제 풀고 조이기 때문이에요. 지난 2월 강남 일부의 토허제가 풀렸어요. 원래 토지거래허가구역으로 묶인 곳은 자금조달 계획서를 내고, 실거주 의무가 있어 갭투자가 어려웠어요. 그런데 이 토허제를 풀자 기존 실거주 수요에 갭투자 수요까지 몰리면서 일시적으로 집값이 급등합니다. 그동안 꽁꽁 묶였던 니즈가 폭발한거죠. 

 

물론 3월에 다시 토허제를 확대 지정하면서 조금 잠잠하나 싶지만, 여전히 잠실에 대한 쏠림 현상은 이어지고 있어요. 특히 재건축 기대효과가 있는 잠실주공5단지가 선방하고 있습니다. 최근 45억대 신고가를 썼거든요. 가락쌍용 2차도 13억 원대로 최고가를 경신했어요. 

 

 

🔎 송파로 몰린 이유

 

압구정·반포 등 초상급지 가격이 치솟으면서 강남 진입을 포기한 중산층이 송파로 몰렸어요. 과천까지 비싸지면서 서울 내에서 찾을 수 있는 차선책이 송파가 된 거죠. 서울 최대 인구(64만 명)와 5천 세대 이상 대단지 5곳이 몰려있어 꾸준한 수요를 만들어내고 있어요. 6억 원 대출한도 때문에 더 좋은 한 채를 선택해야 하는 상황도 상급지 선호를 부추기고 있어요.

 

여기는 현재는 물론 미래 호재도 있어요. 2032년 완공 예정인 잠실 스포츠·MICE 복합 공간 개발이 추가 상승 동력이 될 것 같아요. 전시·컨벤션 시설과 800실 규모 호텔까지 들어서면서 잠실이 완전히 달라질 예정이거든요.

 

 

🔎 중저가 지역은 타격

 

6.27 대책에 끄떡없는 건 강남 쪽이고 그 외는 모두 타격을 입었어요. 성동구, 마포구, 동작구는 국민 평수 평균가가 13-15억원 수준인데도 거래량이 70% 넘게 급감했어요. 센트라스나 마포래미안푸르지오 같은 인기 단지들이 20억 원대를 호가하면서 자기자본 14억 원 이상이 필요한 상황이거든요. 평균가는 저렴해 보여도 실제 거래되는 아파트들은 여전히 대출만으로는 감당하기 어려운 가격이에요.

 

그렇게 갈 수 있는 곳을 찾다 보니 나오는 건 서울 변두리입니다. 은평구, 도봉구 등 외곽 지역 감소 폭이 상대적으로 작었는데요. 은평구 국평 평균가가 9억 7천만 원 정도라 6억 원 대출받으면 자기자본 3억 7천만 원 정도로 진입 가능하거든요. 결국 ‘내 집 마련’을 포기할 수 없는 중산층들이 서울 끝자락으로 내몰리고 있는 상황이에요.

 

 

🔎 우리나라 현금 부자는 많았다

 

6.27 대출 규제의 핵심은 고공 행진하던 집값을 잡기 위함인데요. 정작 강남만 비껴갔어요. 6억 원 대출 한도가 만든 건 공평한 규제가 아니라 철저한 계층 분리라는 말이 나오는 이유예요. 부자는 더 비싼 곳에서도 현금으로 거래하고, 서민은 변두리로 밀려나면서 지역 간 격차만 더 벌어지고 있어요. 정부가 의도한 시장 안정화보다는 주거 양극화만 가속한 셈이죠.

 

핵심요약 6·27 대출 규제로 서울 아파트 거래량은 급감했지만 강남권은 현금 여유층 중심으로 거래가 이어졌어요 송파구는 상승세 속 차선책이 되어, 대체 수요가 몰리며 거래가 활발했어요 반면 중저가 지역은 대출만으로 진입이 어렵고 중산층은 서울 외곽으로 밀려나면서 주거 양극화가 심화되고 있어요