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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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주거용 건물 임대차의 경우 국민의 주거생활 안정을 위한 주택임대차보호법의 적용을 받으며, 주택임대차보호법에 위반하여 임차인에게 불리한 특약은 효력이 인정되지 않는다.

 

 

✔️ 주택임대차보호법의 적용범위

 

국민의 주거생활 안정을 위한 주택임대차보호법은 자연인에게만 적용되고 법인에게는 적용되지 않는 것이 원칙이며, 무허가 또는 미등기 건물이라도 주거 목적으로 임차하고 있다면 주택임대차보호법의 적용을 받는다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결). 주거용 건물인지 판단하는 기준은 공부상의 표시만이 아닌 그 실제 용도에 따라서 결정한다.

 

따라서 주거 목적이 아닌 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있거나(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결), 일시 사용을 위함이 명백한 경우(주택임대차보호법 제11조)에는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다.

 

이와 같이 법인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법의 보호 대상이 아니므로 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로, 법인이 임차 주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236판결).

 

실무상 법인은 전입신고를 할 수 없으므로 임차인의 권리를 보다 확실히 보호받기 위해 전세권 설정을 요구하는 경우가 많다.

 

 

✔️ 임차인이 법인인 경우

 

그렇다면 법인이 임차인인 경우 주택임대차보호법에서 임차인의 권리로 인정하고 있는 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까?

 

원칙적으로 주택임대차보호법은 법인에게 적용되지 않으므로 법인인 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 없고, 2년의 계약 기간 만료 시 임대인은 계약을 종료하거나 5% 제한 없이 시세에 맞춰 보증금을 조절하는 것도 가능하다.

 

예외적으로 법인이 중소기업법상 중소기업이면서 직원이 주택을 인도받은 뒤 주민등록까지 완료하였다면 법인 임차인에게도 계약갱신요구권 행사가 인정된다(주택임대차보호법 제3조 제3항). 다만 여기에서 말하는 ‘직원’은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다(대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다226866판결). 즉, 법인 명의로 실거주한 임차인이 중소기업법상 중소기업의 대표이사라면 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사할 수 없다는 의미이다.

 

 

✔️ 임대인이 법인인 경우

 

한편, 임대인이 법인이라면 계약갱신 거절의 정당한 사유인 임대인과 그의 직계 존비속이 해당 주택에 실제 거주한다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있을까?

 

법원은 법인의 경우 사택으로 사용한다 하더라도 그 주택에서 실제로 거주하는 것은 임대인인 법인이 아니라 그 법인의 임직원이므로 임대인의 실제 거주에 해당한다고 볼 수 없고, 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제8호의 규정에서는 임대인뿐만 아니라 그 직계존속 또는 직계비속이 실거주하는 경우를 포함하고 있는바, 이는 임대인이 자연인임을 전제로 하는 것이라고 판시한 바 있다(서울북부지방법원 2021. 6. 22. 선고 2021가단104419).

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또한 법무부·교통부 역시 2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집에서 '법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주를 할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문에 법인이 임대인인 경우, 직접 거주를 이유로 갱신거절을 하는 것은 불가능하다‘는 유권해석을 내린 바 있다.

 

정리하자면, 법인의 경우 주택임대차보호법이 적용되지 않으므로 임차인이 법인인 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 없고, 임대인이 법인인 경우 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없다.

 

핵심 요약 주택임대차보호법은 원칙적으로 법인에게 적용되지 않아요 임차인이 법인인 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 없어요 임대인이 법인인 경우 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없어요