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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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앞으로는 주택 매도 시 매우 유의하셔야 합니다. 부동산 세금 중 가장 큰 비중을 차지하는 세금이 바로 양도소득세(이하 양도세) 인데, 이 양도세는 매도 전략에 따라 매우 큰 차이를 보이기 때문입니다. 최소한 아래 세 가지는 반드시 숙지하도록 합니다. 

 

 

📍 첫째, 최소 2년 이상은 보유한 후에 매각하시는 게 좋습니다

 

주택 양도세는 2년 미만 보유 시 단기 양도세율이 적용되는데 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만 보유 시 60% 양도세율이 적용됩니다. 따라서 최소 2년 이상 보유한 후에 매각해야 하는데 간혹 이 보유기간을 놓쳐서 거액의 양도세를 부담하는 경우가 있습니다.

 

특히 분양권, 입주권을 조심해야 합니다. 분양권은 분양권, 이후 준공 후 입주가 되면 그때부터 비로소 주택이 되기 때문이죠. 따라서 분양권이 주택으로 되고 이날로부터 2년 이상 보유한 후에 매각해야 양도세 기본세율이 적용됩니다. 이때 주택 취득일은 사실상 잔금 납부일 혹은 사용수익일로 보시면 됩니다. 입주권은 원조합원, 승계조합원 이렇게 구분되는데 관리처분계획인가 이후 취득한 승계조합원의 경우에는 분양권처럼 주택으로 준공된 ‘사용승인일’로부터 최소 2년을 보유해야 합니다.

 

물론 이는 양도세 기본세율에 관한 것이고, 추후 비과세를 받으려면 취득 당시 조정 여부를 따져서 조정대상지역이었다면 반드시 2년 거주를 해야 합니다. 이 말은 꼭 내가 비과세를 받을 이유가 없다면 무리하게 거주하지 않고 2년 이상 보유만 하더라도 양도세 기본세율은 가능하다는 것이죠.

 

 

📍 둘째, 양도세 중과는 양도 당시 다주택자이면서 조정대상지역인 경우만 해당합니다

 

최근 상담 등을 해보면 다주택자 양도세 중과에 대해 많이들 물어보시는데요, 그만큼 오해도 많습니다. 즉 2주택 이상이면 무조건 양도세 중과라고 오해하시는 경우가 많은데 그렇지 않습니다.

 

양도세 중과는 ‘양도 당시’로 판단합니다. 즉 취득 당시 조정인지 비조정인지는 무관합니다. 취득일 기준은 비과세 2년 거주 요건을 판단하는 데 활용됩니다. 그에 반해 다주택자 양도세 중과는 1) 양도 당시 조정대상지역이고, 2) 2주택 이상 다주택자인 경우에 해당합니다. 즉 2가지 요건에 모두 해당해야 합니다. 

 

즉 마포, 강동 같은 비조정대상지역 주택은 주택 수가 아무리 많아도 중과에 해당하지 않고, 강남, 서초 같은 조정대상지역도 양도 당시 다주택자가 아닌 1주택자라면 역시 중과에 해당하지 않습니다. 설령 2가지 요건에 모두 해당한다고 하더라도 26.5.9까지는 양도세 중과 배제가 됩니다. 물론 2년 이상 보유는 해야 합니다. 

 

따라서 양도세 중과가 걱정인 분들은 지금 일부 매각 혹은 증여를 고려하셔야 합니다. 어찌 보면 지금이 매우 좋은 골든타임입니다. 

 

 

📍 셋째, 양도차익이 가장 큰 주택은 마지막에 매각해서 비과세를 받아야 합니다

 

가장 기본입니다. 마지막에 처분하는 주택은 1세대1주택 비과세 받기가 용이합니다. 다른 주택이 없기 때문입니다. 다만 세대 기준 주택수를 모두 따져봐야 하고 이때 세대란 단순 주민등록상 뿐만 아니라 실제 생계를 함께하는 가족을 기준으로 해야 합니다. 

 

한때는 다주택 상태에서 주택을 처분하고 1주택이 되면 다시 2년을 보유(취득 당시 조정이었다면 2년 거주)해야 하는 규정이 있었습니다. 이를 보유기간 재산정, 또는 최종 1주택 규정이라고 하였는데요, 다행히 22.5.10 이후 양도하는 주택부터는 그런 규정이 사라졌습니다. 따라서 지금은 별도 2년을 더 기다려야 할 필요가 없기에, 보유 주택을 모두 처분한 후 상급지 하나로 갈아타고자 한다면 빠른 의사결정이 더 유리할 수도 있습니다. 

 

 

이렇듯 매도전략에 있어서 가장 기본이 되는 세 가지는 1)최소 2년 이상은 보유, 2)양도세 중과 해당하는지 살핀 후 매각, 3)가장 비싼 건 마지막에 팔아서 1주택 비과세를 받는 것이 중요합니다.

 

여기에 해당 물건의 투자 가치, 본인 투자 성향, 보유 현금 정도 등에 따라서 상당히 많은 변수가 나올 수 있습니다. 그렇기에 ‘매수는 기술, 매도는 예술’이라는 말이 나왔는지도 모르겠습니다. 아무쪼록 해당 물건의 매도에 있어서는 그 목적을 명확하게 하시기를 바랍니다. 그에 따라 전략이 모두 달라지고, 불필요한 지출(양도세 등)을 줄일 수 있어서 입니다. 소중한 자산을 처분하는 것이기에, 신중한 의사결정이 필요할 때입니다. 

 

핵심 요약 부동산, 특히 주택은 매도 전략이 매우 중요해요! 이 중에서도 매도 순서에 따라 변하는 세금이 수천만 원에 달할 수 있어요 현시점 똑똑한 매도를 위해 고려해야 할 3가지 알아봤어요