홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해 드려요.

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지난 10여 년간 부동산 시장에서 가장 확실한 투자 전략은 단연코 ‘똘똘한 한 채’였습니다. 강남 등 핵심지에 비싼 아파트를 한 채를 보유하는 것만으로 그 어떤 투자보다도 좋은 성과를 낼 수 있었죠.

 

특히 문재인 정부 시절 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 이러한 현상은 더 강화되었고, 최근 들어서 똘똘한 고가 아파트들이 미친 듯이 상승하면서, 시장에서 ‘똘똘한 한 채’는 마치 불변의 진리처럼 받아들여졌습니다.

 

그러나 최근 이러한 흐름에도 균열이 감지되고 있습니다. 새 정부에서 똘똘한 한 채에 대한 혜택 축소에 관한 이야기가 나오고 있기 때문입니다. 그래서 오늘은 현재 새 정부가 추진하고 있는 1주택자 세금 강화에 대해서 알아보고, 부동산 투자자로서 어떻게 대응해야 할지 생각해 보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다.

 

 

🔎 1주택자는 무풍지대?

 

지금까지 1주택자에 대한 혜택은 가히 압도적이었습니다. 어떤 자산보다도 유리한 세제 혜택을 받고 있었습니다. 1주택자의 경우 2년 보유 요건만 충족하면 12억까지 양도세를 내지 않았고, 집값이 12억을 넘더라도 장기보유특별공제를 활용하면 양도차익의 최대 80%까지 공제가 가능했습니다. 실제로 수십억 원의 양도차익을 남기고도 몇천만 원의 세금만 납부하는 사례가 적지 않았습니다.

 

보유세 역시 매우 유리했습니다. 1주택자는 공시가격 산정이나 공정시장가액 비율에서 특례를 적용받았고, 고령자의 경우 납부 유예나 추가 공제 혜택까지 누렸습니다. 그 결과 우리나라의 1주택자 보유세 실효세율은 전 세계 최저 수준인 약 0.2%에 머물렀습니다.

 

 

그러나 새 정부 들어 이러한 정책에 대한 변화의 목소리가 나오고 있습니다. 지금까지 성역으로 여겨졌던 1주택자에 대한 세금 강화 (보유세 인상과 장기보유 특별공제율 축소)가 거론되고 있는 것입니다. 

 

 

🔎 예상되는 보유세 증가

 

보유세는 정부가 법 개정 없이도 비교적 손쉽게 조정할 수 있는 세금입니다. 공시가격을 인상하거나 공정시장가액 비율만 조정해도 세금은 크게 늘어날 수 있습니다. 정부 입장에서는 간단하면서도 효율적인 세수 확대 방법인 셈입니다.

 

현재 우리나라의 보유세 실효세율은 약 0.2%로, OECD 평균인 0.5%에 크게 못 미치는 상황입니다. 만약 정부가 이를 OECD 평균 수준으로 끌어올린다면 고가 주택의 경우 연간 보유세는 적게는 두 배에서 최대 네 배까지 증가할 수 있습니다. 예를 들어 반포 원베일리 84평형(시세 약 50억 원)을 보유한 경우, 지금은 연간 천만 원대의 보유세를 내고 있지만, 앞으로는 3천만 원대 까지 보유세가 뛸 수 있다는 것입니다.

 

 

집값 상승분에 비해 작아 보일 수 있지만 결코 무시할 수 없는 수준입니다. 특히 고가 주택일 경우 세 부담은 더 커지는데, 주택 가격이 상승할수록 덩달아 세율도 누진적으로 높아지기 때문입니다. 고가 주택인 똘똘한 한 채일수록 세금 인상에 대한 부담 또한 매우 커질 수밖에 없는 구조인 것입니다.

 

 

🔎 똘똘한 한 채, 여전히 안전할까?

 

그동안 시장은 서울로, 강남으로 더 똘똘한 것으로 집중되어 왔습니다. 그러나 앞으로 고가 1주택에 대한 세제가 강화된다면, 이러한 흐름 또한 약해질 수밖에 없습니다. 세금 부담으로 인해 똘똘한 한 채의 투자 매력도 자체가 줄어들기 때문입니다. 양도세 비과세 혜택이 줄어들고, 보유세 실효세율이 높아지면, 강남 고가 아파트의 투자성은 본질적으로 낮아질 수밖에 없습니다.

 

즉, 고가의 똘똘한 한 채는 더 이상 “가장 안전한 자산”이 아니라 “세금 많이 내는 투자성 없는 자산”으로 사람들의 인식이 변화가 올 수 있다는 것입니다.

 

 

🔎 이제는 수도권 중급지, 지방 대장 아파트를 집중할 때

 

그렇다면 투자자들의 관심은 앞으로 어디로 향하게 될까요? 투자자들은 늘 규제를 피해 새로운 길을 찾아왔고, 그 답은 비교적 세금 부담이 적고 가격대가 합리적인 지역일 수 있습니다. 서울의 중급지, 경기도의 성남·과천·광명 같은 상급지, 그리고 지방 광역시의 대표 대장 아파트들이 대표적이죠.

 

이 지역들은 여전히 10억~15억 원 이하의 매물이 많아 양도세 비과세 혜택을 활용할 수 있고, 보유세 부담 또한 크지 않습니다. 또한 최근 가격상승률이 높지 않아, 아직 상승 여력이 많이 남아있는 상태입니다. 때문에 고가 아파트에서 밀려난 수요가 이들 지역으로 흘러 들어가면서 새로운 상승 동력을 만들어낼 수 있습니다.

 

 

🔎 정책을 지켜보며

 

문재인 정부 시절의 규제가 만들어낸 똘똘한 한 채 쏠림 현상은 이제 서서히 균열을 맞고 있습니다. 역사적으로 한 방향으로 쏠림이 심할 때 다른 흐름이 등장하곤 했습니다.

 

강남의 똘똘한 한 채는 여전히 상징성과 희소성을 지녔지만, 만약 앞서 말씀드린 대로 1주택자에 대한 보유세와 양도세가 강화된다면 세금이라는 보이지 않는 비용이 수익을 잠식하게 될 것입니다. 예전 같은 투자 매력이 없어진다는 뜻이겠죠.

 

따라서 앞으로는 과거와같이 똘똘한 한 채에만 무작정, 매달리는 것이 아닌, 시장 전체를 바라보며 정부 정책의 변화를 면밀히 관찰해 가면서, 투자의 범위를 확대해야 할 시점이 아닌가 판단해 봅니다.

 

투자에 도움되시기 바라면서 글을 마쳐 보겠습니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 정부가 1주택자에 대한 혜택 축소를 추진하면서 '똘똘한 한 채'의 투자 매력이 약화될 가능성이 커지고 있어요 따라서 강남 고가 아파트 중심에서 벗어나 수도권 중급지나 지방 대장 아파트 등으로 눈을 돌릴 필요가 있는 시점을 보여요