홈노크

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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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요즘 서울 부동산은 조금 잠잠합니다. 아니 전반적으로 분위기가 수그러들었어요. 6.27 대출 규제 이후로 다들 눈치 싸움에 들어간 거죠. 이 틈에 지방 얘기를 해볼게요. 지방은 여전히 힘들어요. 인구는 계속 감소하고 일자리가 없다 보니 주거 환경이 꾸려질 이유가 없는 거죠. 그런데 건설사들은 일은 해야 하니 계속 공급을 해요. 그렇게 미분양이 쌓이고 있는 겁니다.

 

지난 14일 정부가 발표한 게 있어요. 일명 ‘세컨드홈 권장법’인데요. '지방 미분양 없애야 하니 서울 이외에 세컨드홈 하나씩 마련해라, 세제 혜택 팍팍 줄게!'라는 의도입니다.

 

 

🔎 인구감소지역 혜택

 

지금 84개 인구감소지역에 이미 세컨드홈 특례법이 적용되고 있는데요. 여기서 주택을 1채 더 구입해도 양도소득세·종합부동산세·재산세 등에서 1주택으로 쳐주는 법이에요. 원래 1주택자가 한 채 더 사들이면 세금이 중과되는데, 이런 특수 지역에서는 세금 중과를 하지 않는다는 거죠. 

 

이번에 기존 84개 지역에 9개 인구감소관심지역을 더 추가합니다. 강원 강릉시·동해시·속초시·인제군, 전북 익산시, 경북 경주시·김천시, 경남 사천시·통영시 등이에요. 그렇다는 건 이 지역도 인구 감소가 심하단 얘기겠죠.

 

그리고 이런 혜택을 받는 기준까지 낮춰요. 양도세·종부세·재산세 혜택 대상 주택은 공시가격 4억 → 9억으로, 취득세 혜택은 취득가액 3억 → 12억으로 변경합니다. 그만큼 세금 내는 사람들이 줄어들겠죠!

 

 

🔎 악성 미분양 혜택

 

사실 지방에서 가장 심각한 건 악성 미분양이에요. 그냥 미분양도 아니고 악성이 붙은 건, 이미 집을 다 지어놓고도 주인을 못 찾아 공실인 곳이에요. 전국에 2만 6716가구가 있는데 지방에 쌓여 있는 게 83.5%나 돼요. 거의 다라는 거죠.

 

이걸 사면 혜택을 준답니다. 만약 1주택자인데 비수도권에 악성 미분양을 하나 더 샀다면, 위와 같이 양/종/취득세 3종 세트를 더 중과하지 않아요. 원래 2025년까지 적용되는 걸 내년까지 1년 연장합니다. 그리고 취득세도 중과하지 않고 개인 취득 시에는 최대 50% 할인해 줘요. 이건 1년 한시적으로 시행되고요.

 

나라에서도 직접 나서요. LH는 지방 악성 미분양을 아예 직접 사들여요. 그러고 임대를 놓으려는 건데요. 2025년에 3000호 → 2026년에 8000호로 늘립니다. 사는 가격도 감정가의 83%에서 90%로 높이고요.

 

 

🔎 과연 효과가 있을까

 

물론 근본적인 해결책은 아니에요. '왜 지방에 집을 사지 않을까?'하는 이유를 생각해 보면 너무 뻔하잖아요. 살 사람이 없고, 살 이유가 없는 거예요. 수요가 많아야 가치가 올라가고 그러면서 가격도 치솟는 건데, 수요 자체가 없는데 ‘사주세요’라는 판만 깐다고 해결될 건 없어요. 그래서 정부가 ‘돈으로만 해결하려 한다’는 목소리가 높아요. 

 

전문가들은 규모가 큰 회사를 지방으로 이전하는 등 지방 경제를 실질적으로 살릴 수 있는 정책을 함께 추진해야 한다고 말해요. 즉, 정부의 적극적 액션은 공감하나, 1주택자가 과연 지방에 ‘왜 사야 하는지에 대한 명분’이 빠졌다는 겁니다.

 

 

🔎 일부 지방은 꿈틀

 

부산과 대구 등에선 좋은 소식이 들려오고 있어요. 끝 모르게 떨어지던 하락 폭이 조금씩 줄어들고 있어요. 

 

지난 11일 기준 부산 아파트값은 0.01% 하락했어요(한 주 전 -0.02%). 인기 지역인 수영구(0.09%), 해운대구(0.06%) 등은 오히려 상승세고요. 

 

미분양하면 가장 먼저 떠오르는 곳이 대구잖아요? 언제 이 꼬리표를 떼나 싶은데요, 우선 6월 기준 대구의 미분양 물량은 8,995가구로 1년 전보다 743가구 줄었어요. 그나마 반가운 소식이네요!

 

 

🔎 사실 수도권도 수도권 나름

 

지금 나오는 혜택들은 모두 비수도권, 즉 지방에 초점이 맞춰진 건데요. 일부 수도권에선 ‘서울 빼고 다 힘들다’는 의견도 있습니다. 우선 수치로 볼게요.

 

6월 말 기준 전국 미분양 주택 수는 6만 3,734가구예요. 이 가운데 서울(1,021가구), 인천(1,825가구), 경기(1만 1,093가구) 등 수도권 미분양 주택은 전체의 22%에 달해요. 특히 경기도 쪽은 1만 가구가 넘으니 여기도 그리 좋은 상황은 아닙니다.

 

근데 수도권은 더 문제인 것이 지난 6.27 대출 규제로 인해 1) 주담대가 6억까지밖에 안 나오고, 2) 다주택자는 아예 안 나오고, 3) 갭투자가 힘들어지게 되는 등 여건이 안 좋아졌어요. 그래서 수도권/비수도권으로 나눌 것이 아니라 좀 더 근본적인 대책이 나와야 한다고 하는데, 과연 서울을 제외한 모든 곳이 골고루 잘 될 수 있는 대안이 나올 수 있을지는 의문입니다.

 

핵심 요약 정부는 지방 미분양 해소를 위해 세컨드홈 세제 혜택 확대와 LH 매입 확대 방안을 발표했어요 전문가들은 세제 혜택만으로는 한계가 있으며 인구·일자리 문제 해결이 병행돼야 한다는 분석을 내놓았어요 부산·대구 일부 지역은 하락세 둔화가 나타났으나 수도권과 지방 모두 미분양 부담이 여전하다는 평가예요