홈노크

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😎 10년간 임대사업을 비롯해, 부수입으로 월급보다 큰 수익을 버는 발악하는 재테크가 부동산으로 돈 버는 이야기를 전해드려요.

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오피스텔을 통해 임대수익을 얻기 시작한 지도 벌써 9년이 되었습니다. 그 9년간 정말 다양한 세입자들을 만났고 여러 번의 임대차계약서를 썼었는데요. 운이 좋게도 제가 그동안 만났던 임차인 대다수는 예의와 매너가 있고 월세도 제때 꼬박꼬박 잘 입금해 주었습니다. 그 덕에 저는 9년간 큰 어려움 없이 월세 수익을 얻으며 소득을 늘려올 수 있었습니다.

 

9년째 월세 받고 있는 오피스텔

 

 

📍 하지만 9년 동안 딱 두 번, 연체 세입자를 만난 적이 있습니다

그중 한 명은 정말로 다시는 만나고 싶지 않을 정도로, 상습적으로 월세를 연체하고 거짓말을 일삼으며, 연락도 무시하고 배 째라는 식으로 나왔던 임차인이었는데요. 저는 처음에 사정이 안타까워 닦달하지 않고 느긋하게 기다려주면서 두 번이나 계약 연장을 해줬지만, 시간이 갈수록 도를 넘는 그 사람의 행태에 저도 강경한 입장으로 바꾸어 명도소송까지 진행했던 적이 있었습니다.

 

아마 많은 임대업을 하시는 분들이 임차인이 월세를 연체하기 시작하면 마음이 불안해질 겁니다. 하지만 악덕 집주인이 되는 것 같은 불편한 기분 때문에 때로는 기다려주면서 "사정이 나아지면 언젠간 내주겠지"라고 희망 회로를 돌리곤 하는데요. 때로는 "이 정도 연체는 기다려줄 수 있어"라고 생각한 임대인의 배려가 나중에는 생각지도 못한 뒤통수로 돌아올 수 있다는 걸 명심해야 합니다.

 

 

저의 경우 다행히 명도소송을 진행하면서 금전적으로 손해를 보지는 않았으나, 만약 미리 대비하지 않았다면 보증금도 다 까먹고 거액의 소송비용만 낭비하며 상처뿐인 승리를 얻었을 것입니다. 그래서 오늘은 임대 사업을 하고 계신 분들에게 임차인이 월세를 연체하기 시작했을 때 바로 대비를 해야 하는 이유에 관해서 이야기해 보겠습니다.

 

 

📍 임대인들이 연체가 발생해도 명도소송을 서두르지 않는 이유

 

임차보증금이라는 것은 임대인에게 있어 유사시 든든한 안전장치가 되어줍니다. 하지만 보증금이 있다고 해서 무조건 안전하지는 않습니다. 예를 들어 보증금 1천만 원에 월세 100만 원짜리 부동산에 세입자가 연체하기 시작했다고 가정해 보겠습니다.

 

 

세입자가 3개월 동안 월세가 밀렸는데, 임대인은 아직 여유롭습니다. 왜냐하면 보증금에서 빼면 된다는 생각을 했기 때문입니다. 보증금에서 빼도 아직 보증금 700만 원이나 남아있기 때문에 조금 더 기다려보고 명도소송을 준비해야겠다고 생각할 수 있습니다.

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하지만 만약 이 세입자가 계속해서 월세를 내지 않고 배 째라는 식으로 나오기 시작한다면 이 임대인은 이미 늦어버렸을지도 모릅니다. 왜냐하면 명도 소송에는 생각보다 꽤 긴 시간이 걸리기 때문입니다.

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임대차보호법에 따르면 월세를 2기 연체하면 임대인은 임차인에게 계약 해지를 통보할 수 있는데요. 그렇기에 2기 연체 시점부터 명도소송을 준비해야 합니다. 보통 명도소송은 6개월 정도 걸리기 때문입니다.

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저의 경우에는 내용증명을 보낸 시점으로부터 승소까지 총 7개월 정도 걸렸습니다. 강제집행까지 했다면 더 걸렸을 텐데 이만큼 명도소송을 시작해 세입자를 강제로 퇴거시키는 데에는 최소 6개월 이상은 잡아야 합니다. 그동안 월세는 계속해서 미납을 테고 남은 보증금은 계속 줄어들다가 결국 소진해 버릴 것입니다.

 

 

만약 위 예시에서 4개월 밀렸을 때 명도소송을 시작하고 세입자가 버티기 모드에 들어가면 6개월 후 보증금은 모두 소진됩니다. 운이 좋아 100만 원 정도의 보증금이 남아있더라도 임대인은 이미 크나큰 피해를 본 것이나 다름없습니다. 왜냐하면 명도 소송을 진행하며 추가로 들어간 비용이 있기 때문입니다.

 

 

📍 명도 소송에 들어간 각종 비용

 

저의 경우 정확히 기억이 나진 않지만, 이것저것 합쳐 명도 소송에 든 비용이 이것저것 합치면 100만 원을 넘었던 것 같습니다. 저는 그나마 엄청 법무사를 통해 비교적 저렴하게 했던 거고, 웬만한 변호사를 선임하면 200~300만 원에 달하는 경우들도 있었습니다. 즉, 보증금은 이미 다 까였고 겨우 세입자를 내보냈는데 명도 소송에 든 비용을 안 주고 배 째라고 나오면 어찌할 방도가 없습니다.

 

명도 소송에 든 비용

 

설령 판결문에 소송 비용을 임차인이 내라고 하더라도 그걸 돌려받기는 쉽지 않습니다. 월세도 제때 내지 않은 임차인이 순순히 소송 비용을 물어줄 리가 만무하기 때문입니다. 결과적으로 3~4개월 연체해서 바로 명도소송을 준비해도 임대인은 결국 손해를 볼 가능성이 매우 높습니다.

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게다가 추가로 강제집행까지 가면 비용이 또 발생하는데 저의 경우 강제집행까지는 가지 않아서 그나마 수수료만 지급하는 것으로 마무리할 수 있었습니다.

 

명도소송 최종 판결문

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📍 요약하면 아래와 같으니 꼭 기억하시길 바랍니다.

 

임대차보호법 상 아무리 집주인이라고 해도 세입자를 마음대로 내쫓을 수 없음 세입자가 드러누웠을 경우 명도 소송을 통한 강제집행을 해야만 하는데, 이는 상당한 시간이 소요됨 그 과정에서 보증금은 소진되고, 추가적인 명도 소송에 든 비용을 보전하지 못할 수 있음 뿐만 아니라 소진된 보증금으로 인한 잃어버린 기회비용(금융비용)까지 생각해야 함

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즉, 아무리 선량해 보이는 임차인이라 하더라도 월세를 연체하기 시작하면 임대인은 바로 준비해야 합니다.

 

이 말은 한 번 연체했다고 매몰차게 바로 내용증명을 보내고 명도소송을 진행하라는 의미가 절대 아닙니다. 최악의 상황을 염두에 둬서 증거를 확보하는 등 최악의 상황 발생 시 명도소송의 진행을 속행하기 위한 철저한 준비를 해야 한다는 의미입니다.

 

집행관 감독하에 강제로 문을 따는 열쇠 업체 직원

 

벌써 2년 전 일이지만 저 역시 이 명도소송을 준비하면서 여러 피로감에 시달렸고, 스트레스도 받았습니다. 다행히 금전적인 손실 없이 최종적으로 악성 임차인을 퇴거시키긴 했지만, 그 과정은 하나같이 순조롭지 않았습니다. 그나마 인생에 큰 경험을 쌓았다며 스스로 위안을 삼는 계기가 되었습니다.