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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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6·27 대출 규제 이후, 가장 많이 팔린 서울 아파트는 9억 이하 아파트였어요. 대출이 6억까지밖에 안 나오니 이것저것 계산하면 6~9억 대 아파트까지 살 수 있었던 거죠.

 

출처: 연합뉴스

 

🔎 데이터가 말해준다

 

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 규제 직후 43일간(6/28~8/10) 서울 유효 거래 4,646건 중 9억 이하가 49.5%였어요. 2,052건이었던 건데요, 직전 37.7%에서 11.8%p 확대됐어요. 세부 구간을 보면 6억 이하가 14.7%→22.8%(+8.1%p), 6~9억은 23.0%→26.8%(+3.8%p)였죠.

 

반면 9~15억은 34.7%→28.6%(-6%p), 15~30억은 23.0%→15.6%(-7.4%p)로 급격히 약화됐어요. 즉 중저가 아파트에 몰리고 고가 아파트로 다가가기 점점 힘들어지고 있다는 의미예요.

 

 

🔎 왜 9억 이하에 몰리나

 

서울 및 수도권 대부분 지역에서 주담대 한도가 6억으로 막혔어요. 대출받을 때 계산하는 LTV 70%를 적용하면 주담대 6억 한도에서 ‘역산 가능한 집값 상한’이 약 9억이죠. 여기서 9억의 70%면 6이 넘는데요. 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 소득 대비 대출 한도가 줄어들기 때문에 9억이라 해도 6억이 조금 안 되게 대출이 나올 거예요.

 

 

🔎 잠깐! 스트레스 DSR은 무엇?

 

우선 DSR은 총부채원리금상환비율로, 한 해 동안 갚아야 할 원리금(대출 원금 + 이자)을 연 소득으로 나눈 비율이에요. 예를 들어 두부 연봉이 5,000만 원인데 1년 동안 갚아야 할 돈이 2,000만 원이면 DSR은 40%예요. 현재 은행권에선 이 비율이 40%를 넘으면 새로 대출을 받기 어려워요. 즉, '버는 만큼 빌려줄게'입니다.

 

그런데 여기에 ‘스트레스’를 붙입니다. 금리가 오를 수도 있다는 상황까지 미리 가정해 대출을 덜 해주는 거예요. 계산법은 똑같지만, 현재 대출 금리에 ‘가산금리’를 덧붙여 이자 부담이 커집니다. 즉, 수도권 주담대라면 7월부터 기존 금리 +1.5%p를 넣어 계산하게 돼요. 여기서 가산금리 1.5%p를 갑자기 붙이면 혼란스러울 수 있으니 이걸 쪼개서 작년부터 1, 2, 3단계로 진행해 왔어요. 7월에 마지막 3단계가 시행되며 1.5%p을 풀로 붙여버린 거죠.

 

한 마디로,

1) DSR은 매달 월급이 300만 원인 사람이 “생활비 빼고 최대 120만 원까지만 빚 갚기에 쓸게”라고 정한 한도.   2) 스트레스 DSR은 “혹시 월급이 줄거나 지출이 늘어 20만 원이 더 필요해질 수도 있으니, 100만 원만 빚 갚기에 쓰도록 더 타이트하게 묶자”라는 개념.

 

 

🔎 어떤 지역으로 몰렸나

 

특히 15~30억 구간이 많은 강남권 소형, 마포·성동 중대형이 집중된 곳은 거래량이 줄었어요. 그런데 9억 이하가 몰린 강북구나 노도강의 수요는 올라갔고요. 

 

결국 대출 레버리지가 닿는 곳만 실수요가 남고, 상단은 관망 모드로 돌아선 셈입니다.

 

핵심 요약 6·27 대출 규제 이후 서울 아파트 거래에서 9억 이하 비중이 늘어났어요 7월 스트레스 DSR 3단계 시행으로 이러한 추세가 이어질 가능성이 높아요 고가 아파트 거래는 감소하고 중저가 지역 중심의 거래가 확대되고 있어요