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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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상가임대차에서 계약 종료 시 임차인은 상가를 원상회복하고, 임대인은 보증금을 반환하여야 한다. 상가 원상회복의무와 보증금 반환의무는 동시이행관계로 임대인이 원상회복이 되지 않았음을 이유로 보증금을 반환하지 않는 경우가 종종 있다. 이와 같이 임대차 종료 시 분쟁 없이 마무리하려면 상가임대차 원상회복은 어느 정도로 하여야 할까?

 

 

✔️ 임차인의 원상회복의무

 

임차인은 임대차 종료 시 임차 목적물을 임대 당시의 상태대로 회복하여 반환해야 한다(민법 제654조, 제615조). 다만 이는 강행규정이 아니므로 당사자간 특약을 통해 달리 정하는 것도 가능하다.

 

임차인은 임차 당시의 상태대로 임차 부동산을 반환하면 되고, 통상의 손모(損耗)는 임대인이 부담하는 것이 원칙이다. 법원 역시 “시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 '통상의 손모'에 대하여는 감가상각을 고려하지 않은 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것이 통상적으로 임대인에게 귀속돼야 할 이익을 초과하는 이익을 주게 돼 부당하므로, 통상의 손모로 인한 부분에 대해서는 임차인에게 원상회복의무가 없다”는 입장이다(서울중앙지방법원 2019가합4453 판결).

 

따라서 분쟁 예방을 위해 계약 체결 시 임차 목적물의 상태를 사진이나 영상으로 촬영한 뒤 중요한 부분은 계약서에 기재해 두는 것을 추천한다.

 

 

✔️ 임차인이 영업을 양수한 경우 원상회복의무의 범위

 

상가의 경우 임차인이 권리금을 지급하고 영업을 양수한 경우 임차인은 어느 정도로 원상회복을 하여야 할까?

 

원칙적으로 임차인은 자신이 설치한 시설만 철거하면 되고 전 임차인이 설치한 것까지 원상회복할 의무는 없다. 법원은 “전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다”고 판시한 바 있다(대법원 1990. 12. 11. 선고 90다카12035 판결).

 

하지만, 프랜차이즈 커피전문점 영업을 양수받아 임차인의 지위를 그대로 승계하였고 임대차계약서에 임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무를 정하고 있는 사안에서는 현 임차인은 전 임차인이 설치한 시설물까지 모두 철거하여 한다고 판단한 바 있다(대법원 2019. 1. 31. 선고 2017다268142 판결).

 

또한 하급심 판결 중 임차인이 전 임차인으로부터 영업시설, 비품을 인수하는 대가로 권리금을 지급한 경우에는, 임차인이 전 임차인으로부터 영업시설, 비품의 철거의무까지 인수한 것으로 보아야 한다는 판결도 있다(서울중앙지방법원 2017. 8. 23. 선고 2016가소7061507 판결).

 

언뜻 판결의 내용이 서로 엇갈려 보이는 부분도 있지만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다는 것이 법원의 태도이다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).

 

따라서 임차인은 자신이 설치한 부분만 원상회복하면 되고, 만약 전 임차인이 설치한 시설물까지 모두 철거하기로 특약을 기재하였다면 전 임차인이 설치한 시설물까지 모두 철거하여야 한다.

 

 

✔️ 임차인이 원상회복의무를 이행하지 않은 경우 임대인의 동시이행항변권 행사 범위

 

임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다. 따라서 임차인이 원상회복을 완료하지 않았더라도 임대인은 자신의 비용으로 원상회복을 완료할 수 있었던 날까지의 임대료 상당액만 손해로 인정될 수 있다(대법원 1990.12.11. 선고 90다카12035).

 

핵심 요약 임차인은 임차 당시의 상태대로 임차 부동산을 반환하면 되고, 통상의 손모(損耗)는 임대인이 부담하는 것이 원칙이에요 임차인은 자신이 설치한 부분만 원상회복하면 되고, 만약 전 임차인이 설치한 시설물까지 모두 철거하기로 특약을 기재하였다면 전 임차인이 설치한 시설물까지 모두 철거하여야 해요 임대인은 임차인이 원상회복을 마칠 때까지 임대료 상당액을 청구할 수는 없으며, 자신의 비용으로 원상회복을 완료할 수 있었던 날까지의 임대료 상당액만 손해로 청구할 수 있어요 분쟁 예방을 위해 계약 체결 시 임차 목적물의 상태를 사진이나 영상으로 촬영한 뒤 중요한 부분은 계약서에 기재해 두는 것을 추천해요