홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해 드려요.

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이재명 정부에서 8월에 또 한 번 부동산 관련 정책이 나올 것 같습니다. 시장이 어느 정도 잠잠해지고, 잡혀가는 과정인 데 여기서 기다리지 않고 바로 정책이 나올 것 같아요. 그렇게 된다면 부동산 시장에는 확실히 이번 정부가 “집값을 잡겠습니다.”라고 선언을 하는 것과 같거든요.

 

실제 만약에 ‘이 정책’이 나온다면 저희는 집값이 단기적으로는 확실히 꺾인다고 예측하는데요. ‘이 정책’은 무엇일까요? 오늘은 이에 대한 이야기 해보겠습니다.

 

 

🔎 8월 정부 정책 예상

 

8월에 나올 정부 정책, 예상 바로 해보면요. 전세 대출 규제책이 나올 것 같습니다. 전세 대출 한도를 줄이거나, 전세 대출도 가계 대출 DSR에 포함할 것 같아요. 대출 한도를 줄인다면 지금 유력한 것은 매매 대출 한도가 6억이니, 전세 대출 한도는 3억까지 줄어드는 방향으로 나올 가능성이 크고요. 또 전세 대출이 DSR에 규제에 포함이 된다면, 예전처럼 주택 갭투자 해놓고 전세 대출받아서 전세로 거주하는 방법은 막힌다 봐야 합니다.

 

말 그대로 무주택자 아니면 전세대출 받지 말라는 거고요. 또 전세 대출 한도가 3억까지 줄어든다면 고가 주택 전세 시장은 큰 타격을 받을 겁니다. 일반적인 전세 세입자들 대부분이 전세대출 보증금의 80%까지 다 받고 들어가 살고 있거든요.

 

한도가 3억까지로 줄어든다면 전세 가격이 4억 정도 하는 집까지는 큰 타격이 없겠지만, 예를 들어 전세가격이 5억 또는 7~8억 하는 집들은 꽤 큰 수요 감소 타격이 있을 겁니다. 세입자 입장에서는 대출 이외에는 자기 자본을 가져와야 하는 건데, 이제 이게 불가능해지는 거니까요.

 

 

🔎 이에 따른 시장 변화

 

이에 따른 시장 변화는요. 고가 주택 시장은 확실히 큰 타격, 상대적으로 높은 하락률을 기록할 수 있습니다. 특히나 지금 상급지 중에서 20~25억 정도 시세 있는 지역들 있죠. 마포, 성동, 강동, 과천, 분당 이런 지역들이요. 최근에 주택 매수자들의 대출 비중이 엄청나게 높아진 상황이기 때문에 매매 대출 규제에 이어 전세 대출 규제까지 이어진다면 상당히 위험하다고 봅니다.

 

그 외 20억 이하 지역들도 대출 규제에 따른 가격 하락은 불가피해 보여요. 물론 상급지보다는 덜 빠질 겁니다. 기존 전 고점 대비 얼마나 가격 회복을 많이 했는지, 신고가가 나오는 지역인지에 따라서 가격 회복률이 높은 지역일수록 타격이 크다고 봅니다.

 

 

🔎 추천하는 투자 접근 방식

 

그래서 일단은 8월 정책을 지켜보는 걸 추천해 드립니다. 정말 전세대출 규제가 나온다면 부동산 시장에 흐름을 하락 쪽으로 확실히 방향을 틀 수 있는 정책이니까요. 그랬을 때는 올해 하반기~ 내년 상반기까지 가격이 좀 하락할 듯 하고요. 그때 매수하는 것을 추천해 드립니다.

 

상급지 기준으로는 -15% 하락까지도 올 수 있다고 보고, 그 아래 10억대 중하급지 같은 경우 가격 상승률에 따라 5~10% 하락을 봅니다. 저희가 그 이상으로 하락을 더 보지 않는 이유는 지속적인 금리 인하가 예측되고, 또 부동산 시장에 공급이 확실히 내년부터는 부족한 것이 팩트이기 때문입니다. 그래서 하락이 오더라도 단기적으로 올해~내년 상반기 정도로 보고 있고요. 하락이 또 짧게 지나갈 확률도 높다고 보니까요.

 

내 집 마련 계획 있으신 분들께서는 너무 길게 보지 말고 올 하반기부터, 대략 10월 정도 부터는 부동산 시장 눈여겨 보시는 것을 추천해 드리네요.

 

핵심 요약 8월 정부 정책 예상 이에 따른 시장 변화 추천하는 투자 추천 방식