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대방 이편한세상 1차는 2003년 준공 뒤 20년 넘게 동작구 대방동을 지켜온 아파트입니다. “한강 남단‧여의도 생활권과 맞닿은 역세권 주거지”라는 수식어는 여전히 유효하지만, 최근 14억 원대에서 숨 고르기 중인 실거래가가 투자자들의 시선을 다시 붙잡고 있죠. 이제, 다섯 가지 렌즈로 이 단지를 해부해 볼게요.

 

 

✔️ 지역·입지 분석

 

 

대방역까지 도보 4분, 샛강역까지 9분이면 닿아요. 여의도 IFC몰이 1.5 ㎞, 강남권은 20 분대 진입이 가능합니다. 2026년 목표인 신안산선 개통이 예정대로 진행되면 광역 접근성은 한층 확장됩니다. 초·중·고가 모두 도보권에 몰려 있어 학군 수요도 탄탄해요.

 

 

✔️ 가격·시장 지표

 

출처 : 리치고

 

2025년 7월 가장 최근 거래는 14억 1,000만 원(5층)으로, 올해 고점인 14억 7,000만 원 대비 4% 가량 눌려 있습니다. 1년간 거래량이 월 3~5건으로 얇지만, 평당가 4,400만 원은 동작구 평균 대비 30 %가량 저렴해 ‘대방=가성비 지역’ 이미지를 유지 중이죠. 전세가는 매매가의 55 % 선, 전세 레버리지 투자는 아직 부담스러운 수준입니다.

 

 

✔️ 단지 자체 역량

 

총 609세대, 최고 24층, 용적률 289 %로 내부 동선이 여유롭습니다. 관리비는 계절 평균 22 만원 수준이라 동년차 서울권 대비 낮은 편이에요. 세대당 주차 1.2대는 아쉬우나, 실거주 장점이 꾸준히 회자됩니다.

 

 

✔️ 미래 가치·개발 가능성

 

재건축 가능 연한(30년)까지 7년 남았지만, 최근 동작구는 용적률 인센티브를 활용한 리모델링 논의가 활발합니다. 여기에 대방역 북측 ‘노량진 뉴타운’·여의도 금융타운 확장, 신안산선·여의도 GTX 노선 검토 등 개발 이슈가 중첩돼요. 대방1차가 ‘미드라이프 단지’에서 ‘뉴타운 외곽 핵심’으로 재평가 받을 여지가 커졌습니다.

 

 

✔️ 자금 계획 · 리스크 관리

 

14억 원 매입 시 취득세 약 4,700만 원, 보유세(1주택·공시가 9억 기준) 연 120만 원 선입니다. 전세 7억 7,000만 원 안팎을 끼면 자기자본 6억대로 진입할 수 있지만, 금리 4 % 수준에서 월 이자 200만 원 내외를 감수해야 해요. 신안산선 개통 지연 리스크, 30년차 재건축 불확실성도 체크 포인트입니다. 대출 비중이 높다면 금리 하락 국면을 기다리거나, 인근 대림·노량진 뉴타운 초기 단지와 분산 투자하는 전략이 대안이 될 수 있어요.

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여러분은 이 조용한 역세권 단지가 앞으로 맞이할 30년차 리셋 기회를 어떻게 활용하고 싶으신가요?

 

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이 글은 생성형 AI를 활용하여 임장 시 기본적인 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다. 현장 감각과 데이터를 종합해 최적의 결정을 내릴 수 있기를 바랍니다. 

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