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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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임대차 계약 종료 시 임대인이 직접 장사하겠다며 임차인이 주선하는 신규임차인을 만나지도 않는 경우, 임차인의 권리금 회수기회를 방해하였다고 볼 수 있을까?

 

 

✔️ 임차인의 권리금 회수 기회 보호법리

 

우리 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 함)은 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 신규임차인이 되려는 자가 (기존) 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다고 규정하고 있다(제10조의 3).

 

임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하여야 하며, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규 임차인이 (기존) 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금을 기준으로 하여 둘 중 낮은 금액을 초과하지 못한다고 규정하고 있다. 이와 같은 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 권리를 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸된다(제10조의 4).

 

 

✔️ 임대인이 직접 사용한다는 이유로 신규임차인과의 계약을 거절한 경우

 

상가임대차법은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(현재 연체되었는지는 불문), 임차인이 임대인의 동의 없이 임차 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 등 권리금 회수를 보호할 필요가 없는 경우를 열거적으로 규정(제10조의 4)하고 있으므로 거절 사유로 규정하고 있지 않는 임대인이 직접 장사한다는 사유는 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절할 정당한 사유에 해당하지 않는다.

 

최근 법원은 임대인이 “거길 제가 쓴다니까요. 나가시면”과 같은 말을 하며 임차인이 주선한 신규 임차인과의 만남 자체를 거부한 사안에서 임대인은 임차인이 신규 임차인을 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 것으로 볼 수 있으며, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결 참조) 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상책임을 진다고 판단한 바 있다(서울중앙지방법원 2024나33114(본소), 2024나33121(반소) 판결 참조).

 

 

✔️ 임대인의 손해배상액

 

이때 임대인이 책임져야 할 손해배상액수는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(상가임대차법 제10조의 4 제3항).

 

따라서 상가의 권리금에 관해 다툼이 있다면 권리금 감정가와 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 손해배상액수는 정해진다.

 

 

✔️ ‘임대인은 권리금은 일체 인정하지 않는다’는 특약을 계약서에 기재한 경우

 

이와 같은 특약을 계약서에 기재했더라도 임차인이 임대인에게 직접 권리금의 지급을 구하는 것이 아니라 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하고 있고, 해당 특약사항에는 ‘상호 임차인간의 유ㆍ무형적 재산적 가치로 인정되는 권리금은 서로 인정한다’고 정하였다면, 임대인의 손해배상책임을 인정하는 데에는 아무런 지장이 없다(서울중앙지방법원 2024나33114(본소), 2024나33121(반소) 판결 참조).

 

정리하자면, 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 정당한 이유 없이 방해해서는 안 되고, 임대인이 직접 장사한다는 이유는 신규임차인과의 계약을 거절할 정당한 사유에 해당하지 않으므로 이와 같은 이유로 신규임차인과의 계약을 거절한다면 손해배상책임을 져야 할 것이다.

 

핵심 요약 상가임대차법에서 정한 사유가 없다면 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장해야 해요 임대인이 직접 장사한다는 이유는 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절할 정당한 사유에 해당하지 않아요 임대인은 이와 같은 이유로 신규임차인과의 계약을 거절한다면 임차인에게 손해배상 책임을 지게 돼요