홈노크

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😎 '30대 맞벌이 부부의 30억 부동산 재테크'의 저자 부동산 재테크 전문가 홍사장이 직접 겪어본 투자 꿀 Tip을 에세이로 쉽게 전해드려요.

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"전세 감소 가속화"

"월세 전환 급증"

"투자전략 재점검"

 

 

다양한 커뮤니티를 돌아다니다 보면 여전히 부동산 시장에 대한 불안감이 가득 찬 글들을 종종 보게 됩니다. 특히 한 게시물의 제목이 눈에 띄었죠.

 

💁‍♂️ "이제 정말 전세는 끝나는 건가요? 월세로 가면 저는 이제 어쩌죠?"

 

글쓴이는 아직 모아둔 돈이 충분하지 않아 전세보증금 대부분을 대출받아 전세로 거주 중인데, 정부가 최근 부동산 대출 규제를 강화하고 있고 전세보증금 대출에도 제약을 가할 예정이라 점점 더 불안하다는 내용이었습니다.

 

 

📍 실제로 많은 분들이 공감하듯, 최근 정부는 집값 안정화를 명목으로 부동산 관련 대출을 제한하고 보유세와 같은 세금 강화를 검토 중입니다

 

그런데 이 정책이 결국 어떤 결과를 가져올지 생각해 보면, 전세라는 독특한 한국형 주거 형태가 점점 줄어들고 결국 월세가 더 늘어나게 되는 것은 너무나 당연한 흐름입니다.

 

먼저 그 원리를 조금 살펴보겠습니다. 전세라는 제도는 사실상 집주인이 전세금을 받아 그 자금으로 다른 곳에 투자하거나 새로운 부동산을 매입하는 레버리지의 일종입니다. 그런데 정부의 규제로 인해 부동산 구매가 어려워지거나 추가적인 대출조차 어려워지는 상황인데 임차인의 전세보증금 대출까지 제약이 생긴다면 집주인나 세입자 입장에선 전세를 유지하며 큰 금액을 묶어 두기에는 큰 어려움이 있을 것입니다.

 

더불어 보유세나 기타 세금이 강화되면 집을 여러 채 보유하는 것이 부담스러워지고, 결국 기존에 갖고 있던 집을 팔거나, 팔지 못하는 경우 최소한의 안정적인 현금흐름이라도 확보하고자 전세에서 월세로 돌리게 되는 것이죠. 이런 과정이 반복되면서 전세는 점점 사라지고 월세가 시장의 주된 임대 형태가 되어가고 있는 것입니다. 더욱이 월세의 공급이 많아지더라도 더 좋은 지역에서 거주하고자 하는 수요는 꾸준히 늘어나기 때문에 월세가 점차 높아지는 것이 현실입니다.

 

 

📍 자, 그렇다면 이러한 변화의 흐름 앞에서 투자자로서 우리는 어떤 생각과 행동을 해야 할까요?

 

제가 생각하는 세 가지 핵심 전략을 함께 고민해 보았으면 합니다.

 

첫째, '투자 구조의 재점검'입니다. 과거에는 적당한 전세를 끼고 집을 매입해 레버리지를 활용하는 방식이 투자자들 사이에서 큰 인기를 끌었습니다. 그러나 지금처럼 전세제도가 약화되고 대출 규제가 심화된 상황에서는, 단순히 전세를 통한 레버리지를 기대하기 어렵습니다. 이럴 때일수록 내가 보유한 부동산의 현금흐름을 꼼꼼하게 따져보고, 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는 구조로 전환하는 것이 중요합니다. 즉, 레버리지 중심의 전세 투자보다 월세 중심의 안정적이고 꾸준한 수익 모델을 고민해 보아야 합니다.

 

둘째, '시장 진입 시점에 대한 전략적 접근'입니다. 대출 규제와 세금 강화로 인해 시장의 흐름은 더욱 민감하게 반응하고 있습니다. 많은 이들이 불안해하는 지금이야말로, 기회를 신중히 노리는 투자자들에게는 역설적으로 매력적인 시기가 될 수도 있습니다. 다만, 섣부르게 움직이기보다는 철저한 분석과 계획을 바탕으로 접근해야 합니다. 시장의 분위기에 휩쓸리지 않고 자신만의 투자 원칙과 기준을 명확하게 세우는 훈련이 필요합니다. 좋은 기회는 분명히 올 것이고, 준비된 자만이 그 기회를 잡을 수 있을 테니까요.

 

셋째, '규제 변화에 유연한 대응력을 키우는 것'입니다. 정부의 부동산 규제는 언제나 변할 수 있고 예측이 어렵습니다. 특정 규제가 나온다고 해서 완벽히 대비하기도 쉽지 않으며, 규제를 맞이한 후에도 적절히 대응하기는 더욱 어렵죠. 따라서 우리는 단순히 하나의 시나리오만을 바라보며 투자해서는 안 됩니다. 다양한 규제 변화에도 대응할 수 있는 유연한 투자 포트폴리오를 구성하는 것이 필요합니다. 단기적으로는 규제가 어려움을 줄지 몰라도, 장기적으로 견뎌낼 힘과 전략을 만들어 가는 것이 현명한 투자자의 모습이라고 생각합니다.

 

 

📍 결론적으로 부동산 시장은 수많은 변수와 예측하기 어려운 요인들이 복합적으로 얽혀있습니다

 

어떤 전문가들이 흔히 말하는 예측은 아주 작은 요소에 의해 달라질 수 있습니다. 그렇기에 투자란 결코 간단한 것이 아니며, 끝없는 학습과 고민을 통해 나만의 투자 철학과 기준을 세워야 합니다. 규제가 있든 없든, 전세가 사라지고 월세가 올라가든 내려가든, 중요한 것은 시장의 변화를 예의주시하고 자신의 전략을 끊임없이 다듬어 가는 것입니다.

 

지금 여러분이 할 수 있는 최선의 선택은, 시장의 변화를 두려워하지 말고, 열린 마음으로 공부하고 생각하며, 흔들림 없이 나만의 기준을 세워가는 것입니다. 그것이야말로 진정한 투자자의 자세이며, 우리가 이 복잡한 시장에서 웃으며 살아남을 수 있는 유일한 방법이지 않을까 생각합니다.