홈노크

---

😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

---

 

 

최근 임대인과 임차인 양당사자 모두 계약 기간을 도과하도록 어떤 의견을 제시하지 않아 묵시적 갱신된 상가임대차에서 임차인이 도중에 해지한 경우, 복비는 임대인과 임차인 중 누가 부담하는지에 관한 문의를 받은 바 있다. 이와 같이 상가임대차에서 양당사자 모두 이의 없이 계약 기간을 도과하여 묵시적 갱신이 된 후 임차인이 해지하면 복비는 임대인이 부담해야 할까? 아니면 해지를 하는 임차인이 부담해야 할까?

 

 

✔️ 묵시적 갱신의 의미와 조건

 

상가임대차 묵시적 갱신은 계약 만료 6개월 전~1개월 전까지 임대인 또는 임차인이 계약에 관한 사항의 변경, 종료 등의 사항에 대하여 상대방에게 통보하지 않았을 때, 이전 계약과 같은 조건으로 갱신(更新)되는 것을 의미한다.

 

우리 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 함)은 묵시적 갱신으로 계약이 연장되었을 경우 계약 기간은 1년으로 하며, 다만 계약 기간 만료 전 언제라도 ‘임차인’은 계약의 해지를 할 수 있으나, 계약 해지의 효력은 임대인이 임차인의 계약 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 경과하여야 발생한다고 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제4항, 제5항).

 

즉, 임대인과 임차인 모두 이의 제기를 하지 않아 동일한 조건으로 계약이 묵시적 갱신이 될 경우 계약기간은 1년으로 보장되나, 임차인은 얼마든지 중도 해지를 할 수 있으며, 임대인은 법에서 정한 해지사유가 없는 한 임의로 중도해지를 할 수 없음을 주의해야 한다. 이때 새로운 임차인을 찾는 과정에서 발생하는 부동산 수수료는 임대인이 지불해야 한다.

 

 

✔️ 임차인 해지 시 복비 부담 주체

 

또한 임차인은 임대인이 계약 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 경과하여 계약 해지의 효력이 발생할 때까지는 월세를 계속 지급해야 하고, 임대인은 계약 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 새 임차인을 찾지 못했더라도 보증금을 반환하여야 한다. 이와 같은 점 때문에 임대인의 입장에서는 묵시적 갱신이 되지 않는 것이 유리하고, 임차인 입장에서는 묵시적 갱신이 되면 추가 부담 없이 계약 종료 시기를 자유롭게 선택할 수 있어 유리하다 할 것이다.

 

다만 위와 같은 상가임대차법의 법리를 적용하기 위해서는 상가임대차의 환산보증금{보증금+(월세×100)}이 상가임대차법의 규정 범위 내인지 먼저 확인해보아야 한다.

 

 

✔️ 상가임대차법과 민법 적용의 차이

 

상가임대차법상 환산보증금이 서울특별시의 경우 9억 원, 부산광역시, 인천광역시 등의 경우 6억 9천만 원, 세종특별자치시, 김포시, 용인시 등의 경우 5억 4천만 원을 초과하면 상가임대차법의 적용 범위 밖이므로 일반 민법이 적용된다(상가임대차법 제2조 제1항, 같은 법 시행령 제2조).

 

예를 들어 서울특별시 소재 상가의 보증금이 5억 원, 월세가 500만 원이라면 환산보증금이 10억 원{보증금 5억 원+(월세 500만 원×100)}이므로 상가임대차법은 적용되지 않는다.

 

일반 민법이 적용될 경우 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 당사자는 언제든지 해지 통지를 할 수 있다. 다만 해지 통지는 상대방이 해지 통지를 받은 날로부터 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월이 경과하여야 효력이 발생한다(민법 제639조, 제635조).

 

상가임대차법과 달리 임대인도 해지를 할 수 있는 반면 임차인이 해지 통고를 한 경우 효력 발생 시기는 더 단기여서 주의가 필요하다. 이 경우 역시 임차인은 자유롭게 해지할 수 있으므로 임차인이 해지하더라도 복비는 임대인이 부담해야 한다.

 

정리하자면, 묵시적 갱신이 된 상가임대차에서 임차인은 계약 해지를 할 수 있으며, 계약 해지의 효력은 임대인이 해지통보를 받은 날로부터 3개월이 경과하여야 발생한다. 다만 환산보증금이 상가임대차법 적용 범위를 벗어나는 경우 일반 민법이 적용되므로 임대인과 임차인 모두 해지 가능하며, 임차인이 해지를 하는 경우 계약 해지의 효력은 임대인이 해지통보를 받은 날로부터 1개월이 경과하여야 발생한다. 두 경우 모두 임차인의 해지는 자유롭게 보장되는 권리이므로 이때 발생하는 복비는 임대인이 부담하여야 한다.

 

핵심 요약 상가임대차에서 묵시적 갱신이 된 이후 임차인은 언제든지 자유롭게 계약 해지를 할 수 있으며, 계약 해지의 효력은 임대인이 계약 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 경과해야 발생해요 임대인이 계약 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 될 때까지는 임차인은 차임을 지급해야 해요 임차인은 언제든지 자유롭게 해지 가능하므로 이때 발생하는 복비는 임대인이 부담해야 해요