홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

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올해 말 광명의 절호의 매수 타이밍이 올겁니다. 준비된 분들은 기회를 잡을 수 있겠죠, 현재보다 적게는 10%에서 많게는 20% 까지도 빠질 수 있을 것이라 보고 있는데요, 오늘은 왜 올해 말, 광명에서 절호의 매수 기회가 올 수밖에 없는지에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

🔎 왜 올해 말 광명일까?

 

광명시는 2025년 11월부터 대규모 입주가 예정되어 있습니다. 광명센트럴아이파크, 광명자이더샵포레나, 철산자이브리에르 등 총 7,000세대가 넘는 신축 아파트가 한꺼번에 시장에 쏟아집니다.

 

이처럼 입주 물량이 단기간에 집중되면, 매매·전세 모두 공급이 급증하고, 가격 하락 압력이 커질 수밖에 없습니다. 특히 전세가가 낮아지면 입주를 앞둔 분양자들은 실투자금 부담이 커지고, 이로 인해 잔금 부담이 가중되면서 급매나 가격 조정으로 이어지게 됩니다.

 

이런 시기를 흔히 ‘입주장’이라 부르는데, 이시기는 보통 부동산 가격이 크게 조정되는 시점입니다.

 

 

 

🔎 요즘 입주장, 가격 안 빠지지 않나?

 

최근에는 입주장이 예전과 같지는 않다는 이야기가 나오기는 합니다. 하지만 저는 이번 광명 입주장 가격 조정이 작지 않을 것으로 보고있습니다.

 

왜 그럴까요? 그 이유는 현재 광명에서 분양가와 전세가의 가격 차이가 상당히 벌어져 있기 때문입니다.

 

예를 들어 광명센트럴아이파크의 경우 34평형 중층 기준 분양가는 약 12억 중반이고, 현재 전세 호가는 5~6억 수준입니다. 예상 대고 있는 전세대출 규제와 입주 물량까지 한꺼번에 쏟아지면, 입주 시점에는 전세가가 순간적으로는 4억대까지 밀릴 가능성이 높습니다.  그러면 분양가 12억중반, 전세가 4.5억 기준으로 수분양자들이 잔금 칠 때 필요 현금이 7.5억 정도 들어간다는 계산이 나옵니다.

 

여기에 옵션비 포함하면 8억 정도 입니다.

 

 

광명 지역의 실수요자 중 상당수가 이 정도의 현금을 마련하기 어려울 것입니다. 때문에 급매물이 시장에 나올 가능성이 클 것으로 보입니다.

 

 

🔎 왜 광명 입주장만 유독 가격 조정이 심할까?

 

입주장에서 가격이 조정되느냐 마느냐는 단순히 입주 물량의 많고 적음이 아니라, 분양가 대비 전세가의 차이, 즉 실투자금 부담이 얼마나 크냐에 달려 있습니다.

 

이 차이가 작으면 분양자들이 부담 없이 입주할 수 있어 조정폭이 작고, 반대로 차이가 클 경우 실투자금 부담이 커지면서 가격 하락 압력이 커집니다.

 

대표적인 사례로 올림픽파크 포레온을 보면, 1만 세대 이상이 동시에 입주했지만, 분양가가 13억 원 수준, 입주 당시 전세 시세 8~9억 원 수준이 였습니다. 이를 감안할 때 입주시 분양자들이 필요한 실투자금은 약 4억 원에 불과했습니다. 때문에 분양자들의 입주장 부담이 크지 않았죠.

 

하지만 광명의 경우는 다릅니다. 분양가는 12억 중반 수준이지만, 전세가는 4억 원대까지 하락할 가능성이 있어 때문에 입주 시 실투자금이 약 8억 원까지 필요합니다.

 

입지는 강동 올림픽파크포레온이 훨씬 좋지만 실투자금 부담은 광명이 2배 이상 들어가는 것입니다.

 

이처럼 투자금 부담이 크면 현금 여력이 부족한 분양자들은 버티기 어렵고, 결국 급매물 출회가 늘어나면서 순간적인 가격 조정이 불가피해집니다. 지금처럼 고금리·유동성 위축 국면에서는 당장 8억 원의 현금을 마련할 수 있는 수요층도 많지 않기 때문입니다.

 

 

🔎 정책 변수, 무시할 수 없다

 

정부의 규제 기조 또한 광명 입주장에 부담을 더하고 있습니다. 이미 6억 초과 주택에 대한 담보대출 규제가 시행됐으며, 최근에는 ‘갭투자 방지법’으로 불리는 제도도 도입된 상황입니다. 이 제도는 매매와 동시에 전세를 맞출 경우, 세입자가 전세대출을 받을 수 없도록 막는 방식으로, 전세 수요를 크게 위축시킵니다. 결과적으로 입주 시 전세가가 시장 기대치보다 더 크게 밀릴 가능성이 높아지는 것이죠.

 

여기에 더해 올해 말에는 대출 총량 규제가 대기하고 있어, 주택담보대출 자체가 막힐 가능성도 높은 상황입니다. 이러한 여러 정책적 요인이 광명 입주장에 추가적인 하방 압력을 가한다면, 가격조정은 예상보다 크게 나타날 수 있습니다.

 

 

🔎 결국 타이밍 싸움이다

 

광명이 나쁘다는 얘기가 아닙니다. 입지와 미래 가치를 고려하면 충분히 매력적인 지역입니다. 다만 중요한 것은 타이밍입니다. 올해 말부터, 전세가 하락으로 인한 실투자금 부담, 정부의 규제가 겹치며 시장이 조정을 받을 가능성이 높습니다. 이 시기를 잘 포착한다면, 1억에서 많게는 2억 가까이 저렴하게 신축 아파트를 매수할 수 있는 절호의 기회가 될 수 있습니다.

 

광명에서 내 집마련을 꿈꾸시는 분들에게는, 투자 적기가 아닌가 생각해 봅니다. 이러한 기회를 잘 활용해 보시기 바랍니다.

 

감사합니다.

 

핵심 요약 광명은 2025년 말 7,000세대 이상 대규모 입주가 예정되어 있어, 전세가 하락과 실투자금 증가로 가격 조정 가능성이 커요 정부의 전세대출 및 총량규제 등 정책 변수까지 겹쳐, 2025년 말 광명 신축 매수의 타이밍이 될 수 있어요