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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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두부가 올해 초 진단했는데요, 하반기부터 경매 시장 열기가 뜨거울 거라고요. 왜냐하면 버티지 못한 영끌족들 집들이 하반기엔 쏟아져 나올 거란 예측이 있었거든요.

 

그런데 이런 복병이 등장할 줄 몰랐습니다. 바로 6.28 대출 규제요. 이것이 일반 매매뿐 아니라 경매에까지 영향을 미치고 있어, 경매 시장이 흔들리고 있어요.

 

 

🔎 무슨 일인데

 

주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되고, 경락잔금대출에도 전입 의무가 붙으면서, 무리한 경매 응찰 대신 시장 관망세가 뚜렷해졌어요. 경락잔금대출은 경매로 낙찰을 받은 후 남은 잔금을 치르기 위해 받는 대출이에요. 경매 대상 주택의 감정가, 낙찰가, 대출 신청자의 신용·소득 등을 종합해 승인 여부와 한도가 결정돼요.

 

 

🔎 갑자기 대출 규제라고?

 

이번 대출 규제로 ‘주택담보대출 한도 6억 원’이 적용되고, 대출을 받으면 6개월 이내 전입해야 하는 의무가 생겼어요. 중요한 건 일반 주담대뿐 아니라 경락잔금대출에도 이것이 동일하게 적용한다는 거예요. 

 

경매는 대개 낙찰받은 후 전세를 두는 투자용으로 활용되는데, 대출 한도는 물론 실거주 의무까지 생겼으니 경매 발걸음이 뚝 끊긴 거죠.

 

 

🔎 규제 전후 상황은?

 

지지옥션의 ‘6월 경매 동향 보고서’에 따르면 서울 아파트 6월 낙찰가율은 98.5%로 나타났어요. 2022년 7월 이후 약 3년 만에 최고치예요. 여기까진 두부 예측이 맞았네요. 전체 낙찰 건수 106건 중 1회 차에 낙찰된 건은 33건에 달했고요. 꽤 높은 수치예요.

 

그런데 6월 27일 대출 규제가 나오고 분위기는 급변합니다. 대출 규제 직전 일주일(6월 23~27일) 동안 서울 아파트 경매 물건은 총 40건 나왔는데, 입찰에 참여한 사람은 227명으로 1건당 평균 6명이에요.

 

또한 응찰자가 없어서 유찰되는 경우도 늘고 있어요. 7월 7일 서울 아파트 경매 물건은 총 13건. 이 중 8건이 유찰됐어요. 예를 들어, 광진구 구의동 구의현진에어빌 전용 85㎡는 감정가 10억 원에 입찰이 진행됐으나 유찰됐어요. 그럼 가격이 10% 정도 깎여서 2회차 경매에 들어가요. 이렇게 계속 유찰될수록 감정가는 떨어집니다. 

 

경매는 집주인이 은행 등에 못 갚은 돈을 경매를 통해 갚는 절차예요. 만약 감정가가 계속 떨어지면 입찰자 입장에서 좋을 수 있으나, 은행 등 채권자는 빌려준 돈을 거의 못 받게 될 수도 있는 거죠.

 

 

🔎 그러나 인기 단지는 규제 무풍지대

 

역시나 모든 부동산이 흔들리는 건 아니네요. 불변하는 곳, 바로 강남인데요. 강남 3구 등 토지거래허가구역 내 인기 재건축 단지는 여전히 높은 낙찰가율을 유지하고 있어요. 이들 지역의 감정가가 시세보다 크게 낮은 물건도 많아 규제 영향이 제한적인 탓이에요.

 

지난 2일 서초구 양재 우성아파트 전용 85㎡가 감정가 16억 2,000만 원으로 나왔어요. 요즘 시세와 큰 차이가 없는데요, 여긴 강남에서 재건축 알짜 단지로 꼽혀요. 총 14명이 응찰한 끝에 감정가 약 130% 수준인 20억 9,999만원에 낙찰됐어요. 시세보다 높게 팔린 거예요.

 

즉, 대출 규제 영향이 고가 아파트에는 크게 적용하지 않는다는 의미입니다. 

 

여기에는 ‘갭투자’ 요인도 한몫해요. 대출을 받으면 6억 한도에, 실거주 의무가 생기지만, 반대로 대출을 안 받으면 토허제 구역에서도 실거주 의무가 없어요. 이게 경매의 가장 큰 장점이기도 한데요, 즉 강남 등에 투자할 여력이 되는 현금 부자들은 대출받지 않고도 경매에 참여해 바로 전세를 둡니다. 오히려 경매가가 떨어져나오는 지금이, 그들에게 기회가 될 수 있는 거죠.

 

핵심 요약 6.28 대출규제로 경락잔금대출에도 실거주의무가 생기며 경매 시장이 급격히 위축됐어요. 낙찰가율은 높았지만, 규제 이후 유찰이 늘고 응찰자 수는 줄며 관망세가 뚜렷해졌어요 강남 재건축 단지 등은 현금 부자들의 투자로 여전히 높은 낙찰가율을 유지 중이에요