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경희대 뒷산 자락을 넘으면 새벽 공기가 아직 촉촉한 이문로에 진한 벽돌색 스카이라인이 끝없이 이어집니다. 2025년 1월 입주해 막 1년 차를 맞은 래미안라그란데(3,069세대) 가 ‘신축 가뭄’이던 동대문·노원 생활권에 단숨에 기준점을 만들어 버렸죠. 다섯 개 렌즈를 들고 이 거대한 대단지의 체력을 살펴볼게요.

 

 

✔️ 지역·입지 분석

 

 

단지 남문을 나서면 외대앞역이 도보 5분이고, 북문에선 신이문역이 550 m예요. 2027년 개통 예정인 동북선(왕십리~상계) 이 두 역을 모두 잇고, GTX-C 노선(청량리 환승)이 2030년 목표로 추진되면 ‘1·경의·동북선·GTX’가 교차하는 Y자 환승축 한가운데 서게 됩니다. 청량리역 롯데타운까지 버스 10분, 경희대·한국외대 캠퍼스와 의료원·상가가 반경 1 km에 밀집해 “차 없이도 직주·교육·의료·쇼핑이 닿는다”는 후기가 빠르게 늘고 있어요.

 

 

✔️ 가격·시장 지표

 

출처 : 리치고

 

입주 직전인 2024년 초 84 ㎡(25평) 분양권이 10억 3,899만 원까지 밀렸어요. 이후 수요가 붙으며 2025년 1분기 14억 3,000만 원(중층)으로 고점을 찍었고, 최근 체결가는 12억 7천~12억 9천 사이에 모여 있습니다. 바닥 대비 24 % 반등, 고점 대비 10 % 할인 구간이 남았다는 뜻이에요. 입주 첫해인데도 월 30건 안팎 거래가 이어져 ‘살 사람·팔 사람’이 끊기지 않는 신축 대단지 유동성을 보여 줍니다.

 

 

✔️ 단지 자체 역량

 

39개 동이 남향 위주로 배치됐고 용적률 247 %·건폐율 23 %라 동간거리가 넉넉해요. 세대당 주차 1.2대, 전기차 전용 180면을 확보했고, 커뮤니티는 남·북 두 존으로 나눠 피트니스·GX룸·스크린골프·작은 도서관·카페를 분산 배치했어요. 관리비는 인근 구축(이문삼성·벽산)보다 15 %가량 낮고, 방4·욕실2 표준 평면 84 ㎡가 전체의 절반이라 실거주 파이가 두툼합니다.

 

 

✔️ 미래 가치·개발 가능성

 

첫 파도는 동북선 개통으로 1·경의·동북선 3노선 환승이 현실화돼 왕십리·강남구청 25분, 상계 20분대 직주근접이 열려요. 두 번째는 GTX-C 청량리 환승: 개통 시 삼성역·양재가 15분대로 당겨져 동북권 신축 중 가장 빠른 강남 시계가 부여됩니다. 마지막은 청량리역 초고층·한양대 벤처밸리 고밀화가 2030년 전후 완성되며 업무·상권 레벨이 한 단계 올라가는 효과예요. 모두 단지에서 버스 한 정거장, 혹은 두 정거장 거리라 체감 속도가 빠릅니다.

 

 

✔️ 자금 계획 · 리스크 관리

 

무주택 실거주라면 12억8천 매수·7억 전세 기준 주담대 6억(3.5 %)의 월 이자는 175만 원, 관리·보유세까지 합치면 월 195만 원이 필요해요. 자기자본은 6억 8천이 들어갑니다. 갈아타기는 기존 집 판 돈 4억에 새 대출 6억이면 월 135만 원으로 줄지만 양·취득세 등 3억대 현금을 한꺼번에 마련해야 해요. 갭투자는 매수 12억 8천·전세 7억으로 실투자 5억 8천, 월 이자 175만 원이며 전세가 5 %만 하락해도 3천만 원 추가 현금이 묶이고 종부세 부담이 생깁니다. 세 길 모두 자기자본 40 % 이상 확보, 전세·금리 5 % 스트레스 테스트, 2027년 전후 고정금리 전환이 공통 안전판입니다.

 

 

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이 글은 생성형 AI를 활용하여 임장 시 기본적인 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다. 현장 감각과 데이터를 종합해 최적의 결정을 내릴 수 있기를 바랍니다. 

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