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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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🔎 6월 28일부터 시행된 대출규제로 인해 복잡한 상황이 많은데요

 

그 중 하나가 이주비 대출입니다.

 

이주비 대출은 재건축·재개발 등 철거 사업에서 조합원들이 임시 거처를 구할 때 필요한 자금을 은행이 담보 기반(주택담보인정비율 LTV)으로 빌려주는 대출이에요. 이걸 받고 공사기간에 조합원들이 다른 곳에 살다 오는 건데요, 나중에 대출에 대한 이자를 내거나 시공사에 따라 무이자로 진행되기도 하죠.

 

그런데 6.28 대책에서 ‘재건축 아파트 단지의 이주비대출도 6억원’으로 묶었어요. 정확히 말하면,  6월 27일까지 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 사업장의 조합원은 6억원 넘는 이주비대출을 받을 수 있지만, 28일 이후 관리처분인가를 받았거나 앞으로 받을 예정인 수도권 재건축·재개발 사업장은 최대 6억원으로 묶입니다. 한 날 차이로 희비가 엇갈린 거죠. 여기서 여러 문제가 터집니다.

 

 

🔎 (문제1) 6억으로 어딜 가라고…?

 

사는 지역에 따라 6억으로 전세 구하기가 힘들 수 있어요. 특히 강남권 등이요. 재건축 등을 하게 되면 대개 내가 살던 반경 내에서 움직이게 돼요. 너무 당연하죠. 직장도 있고 기존 생활권이 있는데, 강남 살던 사람이 갑자기 일산이나 의정부 등으로 가기 힘들죠.

 

그런데 강남권 등 전세가가 이미 10억 원을 넘어버리는 곳은 6억 원 대출로 갈 수 있는 곳이 거의 없어요. 이들 불만은 “내 집을 담보 받아서 대출을 받는 건데 왜 한도가 있냐”는 겁니다.

 

 

🔎 (문제2) 추가로 받으면 되지 않아?

 

이주비에는 추가 이주비대출도 있어요. 건설사(시공사)가 대신 보증을 서 주고 추가로 더 빌려주는 돈이에요. 중요한 건 이 추가 대출에 대해서는 이번 대출규제가 적용되지 않아요. 즉 시공사 재량에 달려있고, 단 시중은행 금리보다 비싸요.

 

강남 개포우성7차 재건축을 예로 들어 볼게요. 여기 국평 기준 전세가격은 12억원에서 최고 17억 원이에요. 이주비대출 6억 원을 받고도 최소 6억 원이 더 필요해요. 총 조합원 수로 계산해 보면 최소 4,500억 원의 추가 이주비대출이 필요한 셈이죠. 근데 이건 시공사가 서비스로 해주는 게 아니에요. 추가 이주비는 조합 사업비로 잡히기 때문에 결과적으로 조합원 분담금으로 넘어가거든요. 즉 조합원들이 낼 돈이라는 거죠.

 

 

🔎 (문제3) 다주택자는 아예 못 받아

 

이번 대출규제에서 다주택자는 주담대 못 받는데요, 이주비 대출도 마찬가지예요. 1주택자는 기존 집을 팔아야하고 다주택자는 아예 안 나와요. 이번 경우의 가장 큰 타격을 받은 곳이 ‘1+1 분양’을 선택한 조합원들이에요. 대형 주택 한 채 대신 소형 두 채를 받는 방식인데요, 한 채는 실거주, 다른 한 채는 임대나 자녀 증여용으로 활용할 수 있어요.

 

북아현3구역 재개발 조합은 지난달 사전 분양 신청에서 조합원의 약 10%가 ‘1+1’ 분양을 희망했어요. 송파구 가락삼익맨숀은 조합원 930명 중 33명이, 한남2구역도 조합원 9명 중 1명 꼴로 신청, 노량진1구역에선 조합원 절반이 넘는 527명이 신청했어요. 이렇게 2채를 받으면 다주택자가 되잖아요. 그러니 주담대는 물론 이주비대출이 아예 안 나오게 됩니다.

 

'그럼 그냥 한 개를 팔면 되잖아?'라고 할 수 있는데 이마저 어려운 경우가 있어요. 바로 전매제한이 걸린 경우인데요. 투기 등을 막기 위해 입주권, 분양권 등을 일정기간 팔 수 없게 제약을 걸어둔 것이 전매제한이에요. 

 

도시정비법에 따르면 이전고시일이 난 다음날부터 3년간은 주택을 전매할 수 없어요. 특히 강남3구+용산구는 완공 때까지 조합원 지위승계가 아예 불가능해요. 즉 이런 입주권을 사면 새 아파트를 얻는 게 아니라 현금청산을 당하게 되는 거죠. 결국 팔 수 없다는 의미예요.

 

 

🔎  그럼 어떤 상황이 벌어질까?

 

관리처분인가 후에는 조합원들이 이주를 하고 착공에 들어가죠. 그런데 이주비 대출이 콱 막혀 버리니 이주가 미뤄지고, 결국 재건축·재개발 사업 자체가 지연됨에 따라 공급 일정도 늦춰지게 됩니다. 지금 집값 상승 원인 중 공급 부족이 꼽히는데, 이런 악순환이 생길 수 있다는 우려죠.

 

 

🔎 국민청원까지 등장

 

국회 전자청원 게시판에 ‘금융위원회의 이주비 대출 규제 정책 전면 재검토 요청’ 청원이 올라왔어요. 14일 기준 동의자 수가 1만 4,000명을 돌파했고요, 8월 6일까지 5만 명을 넘기면 국회 상임위 심사 대상으로 올라가요.