홈노크

---

😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

---

 

 

분양 계약 체결 시 보통 계약금 외 중도금이나 잔금은 대출을 받아 납입하려고 자금계획을 세우는 경우를 흔히 볼 수 있다. 이런 경우 중도금이나 잔금은 대출이 가능하다는 설명을 믿고 분양 계약을 체결하였는데 대출이 거절되었다면 분양 계약을 취소할 수 있을까?

 

 

✔️ 계약 취소의 원칙

 

원칙적으로 계약을 취소하기 위해서는 착오로 인한 법률행위이거나 사기에 의한 의사표시일 경우 가능하다. 우리 민법은 착오로 인한 의사표시를 하기 위해서는 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있어야 하며, 그 착오가 표의자(의사를 표시하는 자)의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다고 규정하고 있다(제109조 제1항).

 

즉, 착오로 인한 법률행위를 이유로 계약을 취소하기 위해서는 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있어야 하며, 단순한 동기의 착오로는 취소가 되지 않는다. 다만 동기의 착오라도 그 착오가 상대방에 의해 유발된 경우에는 취소가 가능하다.

 

우리 법원은 “의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있고, 의사표시의 동기에 착오가 있는 경우에는 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하여 의사표시의 내용의 착오가 되어 취소할 수 있는 것이며, 법률행위의 중요 부분의 착오라 함은 표의자가 그러한 착오가 없었더라면 그 의사표시를 하지 않으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 하고 보통 일반인도 표의자의 처지에 섰더라면 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 한다(대법원 1996. 3. 26. 선고 93다55487 판결 등).

 

한편, 동기가 타인이나 상대방에 의하여 제공되었거나 유발된 경우에는 동기의 착오라도 중요 부분의 착오로서 취소할 수 있다(대법원 1990. 7. 10. 선고 90다카7460 판결, 대법원 1997. 8. 26. 선고 97다6063 판결 등 참조)”고 판시한 바 있다.

 

 

✔️ 실제 사례

 

① 78세의 고령자로서 중도금(분양 대금의 50%)을 무이자로 대출 알선하여 주고, 건물 완공 시 담보대출로 전환하여 분양 대금의 70~80%는 대출이 된다는 분양대행사 직원의 설명을 듣고 분양 계약을 체결하였으며, 이와 같은 사실이 계약자 유의 사항 확인서 및 계약확인서에 기재되어 있었던 경우-계약 취소 인정(서울중앙지방법원 2022가단5230151 판결)

 

분양 계약 체결 당시 분양 대금의 50%를 차지하는 중도금 대출을 받을 수 없다는 사정을 알았더라면 이 사건 분양 계약을 체결하지 아니하였을 것으로 보이는 사실을 인정할 수 있다며 계약 취소를 인정한 바 있다.

 

② 분양 상담 당시 프리랜서 요가 강사로서 코로나 사태 이후 수입이 적고, 현금으로 지급받기도 하여 소득 금액을 정확히 증명하기 어렵다고 하였으나, 분양대행사 직원이 중도금 대출이 가능하다고 설명하였으며 중도금 대출 실행 여부 등에 관해 분양 상담사가 별도 확약한 내용은 없다는 확인서에 서명한 사안-계약 취소 인정(서울남부지방법원 2024가단208739 판결)

 

분양 상담사가 중도금 대출 실행 여부 등에 관해 별도 확약한 내용이 없다는 확인서에 서명하였더라도 이 사건 계약은 분양대행사 직원 등에 의해 유발된 착오, 분양 계약의 법률행위 내용의 중요한 부분에 관한 착오에 해당하여 취소 가능하다고 판단하였다.

 

결론적으로 착오로 인한 계약의 의사표시는 법률행위의 중요 부분에 착오가 있어야 가능하고, 동기의 착오라도 상대방에 의해 유발된 착오가 법률행위 내용의 중요한 부분에 관한 착오에 해당할 경우에는 계약 취소가 가능하다.

 

하지만 유발된 착오인지 여부는 실제 소송에서 입증의 문제가 남으므로 계약 당시 직원의 말보다는 최대한 서면에 기재된 사항을 기준으로 의사결정을 하는 것을 추천한다.

 

핵심 요약 의사표시의 중요 부분에 착오가 있거나 동기의 착오라 하더라도 상대방에 의해 유발된 동기의 착오의 경우에는 계약 취소가 가능해요 시행사 측의 구두 설명에만 의존하지 말고 계약서에 기재된 사항을 정확히 확인 후 의사결정을 하도록 해요