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Summary

주택담보대출 변동 금리 6% 육박에 따른 원리금 상환 부담이 커지고 있다. 종합부동산세가 줄어드는 세제 개편안은 아직 확정되지 않았다. 2022년 12월에 종합부동산세 납부액이 부담으로 다가올 수 있다. ‘월세’ 형태의 주택임대 운영을 통해 유동성을 확보하고, 이를 통해 대출 원리금 상환 및 보유세 납부를 해야 한다. 이자 및 보유세는 주택임대소득의 필요경비가 되어 월세에 따른 종합소득세가 그렇게 크지 않다. 세금보다는 유동성 확보에 집중해야 하는 시기임을 잊지 말자.

 

금리공포를 대비하자

 

나까지 기준금리 폭등을 말하며 공포를 더 하고 싶지 않았다. 하지만 공포 속에서 이성을 찾고 해결책을 모색해보고자 이렇게 글을 써본다. 2021년 8월, 0.5%를 유지하던 저금리시대는 막을 내렸다. 0.25%p 상승을 시작으로 꾸준히 한국 중앙은행 기준금리가 상승하더니 현재인 2022년 8월에는 2.5%로 무려 1년 사이에 5배가 올랐다.

(출처. 한국은행)

 

2.5%가 무슨 높은 금리냐고 하는 독자는 아마 주택담보대출과의 차이를 몰라서 그럴 수도 있지만 간단히 설명하자면 시중은행은 은행연합회가 공시한 코픽스 등 지표금리에 우대금리를 적용한 가산금리를 더해 주택담보대출 금리를 산출하고 있다. 그렇기 때문에 현재 대한민국의 주요 은행 주택담보대출 변동 금리가 이미 연 6%에 육박했다는 뉴스를 종종 접하는 것이다.

 

만일 온전히 본인 자금으로 주택을 매수하여 전세 또는 월세를 운영 중이라면 금리에 대한 불안감이 없을 것이지만, 대부분은 각종 대출 및 임대차 보증금 등 타인 자금으로 매수하여 전세 또는 월세를 운영 중인 상황일 것이다.

 

반대로 주택가격은 전국이 모두 하락세로 돌아섰고, 부동산 투자심리도 크게 위축되어 거래 절벽 현상도 심화하고 있다. 필자도 유동성 부족 및 시점에 맞춰 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세를 받기 위해 시장에 매물을 내놓았지만 집을 보러오는 사람도 없다는 푸념을 자주 접하고 있다.

 

가계에서의 수입은 변동이 없으면서 원금과 이자의 상환 비율은 높아져 유동성 부족이 발생하는데 주택을 시장에 팔지도 못하고 강제로 장기 보유하게 된다면 공포는 점점 크게 와 닿게 된다. 이러한 상황이라면 어떻게 해서든 유동성 확보를 위한 빠른 움직임이 필수적이다.

 

 

종합부동산세 부담이 낮아지는 건 확정되지 않았다.

 

8월 25일 현재, 7·21 세제 개편안에서 의원입법안으로 8월 임시국회 논의를 통해 추진하기로 한 2가지 「종합부동산세법」 안이 8월 20일 여야가 조세소위원회 위원장 직위를 놓고 대립이 격화되면서 법안처리 일정에 합의하지 못했다.

 

합의하기로 한 내용은 2022년인 올해 한시적으로 1세대 1주택자의 종부세 기본공제 금액을 14억 원까지 완화하겠다는 안건과 일시적 2주택, 가격이나 지분이 일정 조건에 부합하는 상속주택, 지방 저가 주택에 대해서는 종부세를 부과할 때 주택 수에 포함하지 않고, 해당 주택 보유자에게 올해부터 1주택자와 동일한 혜택을 주기로 한 안건이다.

 

이 두 가지가 통과되지 않는다면 1세대 1주택자 중 올해 종부세 대상자도 늘어나고 1인당 종부세액도 커지게 될 것이다. 즉, 2022년 12월 1일부터 12월 15일까지 납부해야하는 종합부동산세를 위한 유동성을 더 많이 확보해두어야 할 수도 있다는 말이 된다.

 

 

월세가 발생한다고 무조건 세금이 나오진 않는다.

 

그렇기 때문에 이미 시장에서는 유동성 확보를 위해서 월세 거래량이 역대 최다 수준을 기록하고 있다. 월세 증가 현상은 금리인상으로 인해 월세보다 전세자금 대출 이자 부담이 더 높아지고, 임대인이 보유세 부담을 감당하기 어려워 유동성을 확보하기 위해서 월세를 선호하는 것이다. 막상 월세가 발생하면 내가 세금을 납부하게 될까 하는 걱정부터 앞서지만, 지금은 대출이자와 보유세가 더 큰 공포로 와 닿기 때문에 월세 전환율이 높은 것이다.

 

막상 월세가 발생하더라도 이 월세가 전부 종합소득세 과세 대상이 되는 것도 아니다. 주택임대소득에 대한 세금을 산정하기 위해서는 당연히 월세를 매출로 보고, 주택 임대와 관련된 각종 비용을 필요경비로 차감한 후의 영업이익에 대해서 세금이 계산된다.

 

여기서 주택 임대와 관련된 대표적인 비용항목이 주택 보유세인 재산세와 종합부동산세, 그리고 주택 관련 대출이자가 있다. 여기서 주택 관련 대출이자는 개인인 종합소득세 과세 대상의 경우 사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액보다 큰 경우에만 경비로 인정받을 수 있는데 대부분의 주택임대소득은 자산 합계액이 부채 합계액보다 큰 상황이므로 전액 필요경비로 인정받을 수 있는 것이 일반적이다.

 

오히려 최근 2020년과 2021년도에는 주택 보유현황에 따라 월세 수입보다 재산세와 종합부동산세가 더 높게 부과되어 주택임대소득이 마이너스, 즉 차손이 나는 경우도 발생했다. 즉 월세 수입이 발생하더라도 즉각적으로 이 매출이 본인의 세금이 될까 봐 걱정하는 것이 아니라 오히려 유동성 확보를 통해 대출이자와 보유세를 납부하기 위해 활용할 수 있었던 것이다.

 

아직 월세가 세금 때문에 부담이 된다고만 생각했다면 간단히 본인의 월세에 꼭 관련 필요경비인 대출이자와 보유세를 차감한 후 종합소득세를 계산해보고, 그에 대한 세금보다 유동성 확보를 통해 얻어갈 이점이 더 많지는 않은지 자산관리의 운영방식에 대해서 고민하는 시간을 가져보도록 하자.