홈노크

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😎 10년 간 임대사업을 비롯, 부수입으로 월급보다 큰 수익을 버는 발악하는 재테크가 부동산으로 돈 버는 이야기를 전해드려요.

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부동산을 통해 일하지 않아도 돈을 버는 것은 누구나 꿈꾸는 일일 것입니다. 그래서인지 우리나라 직장인들의 꿈 1위는 '건물주'가 되는 것이기도 한데요. 저 역시 언젠가는 내 이름의 어엿한 건물 한 채를 갖는 것은 평생의 꿈이기도 합니다.

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그런 의미에서 많은 사람들은 월세 받는 삶을 꿈꿉니다. 그래서 따박따박 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 투자하는 것에 관심을 가진 분들이 많을 텐데, 오늘은 절대로 투자하지 말아야 할 부동산 투자에 관해 이야기해 보려고 합니다.

 

 

📍 지역주택조합

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지역주택조합(일명 지주택)의 악명은 너무나도 유명해 두말할 필요도 없을 겁니다. 하지만 그럼에도 불구하고 수많은 사람들이 저렴한 가격으로 내집마련을 할 수 있다는 점에 혹해 그릇된 선택을 하곤 하는데요. 전국적으로 지역주택조합으로 인해 마음고생하는 분들만 해도 엄청날 겁니다.

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직장 동료 중 한 분은 한 때 용인에 한 지역주택조합에 가입했다가 엄청나게 마음고생하고 우여곡절 끝에 운 좋게 중도에 탈퇴했지만 그로 인해 수천만 원을 잃었습니다.

 

지역주택조합 아파트

 

저는 지금으로부터 5년 전쯤 성남에 한 지역주택조합 공고를 보고 직장 동료와 상담하러 간 적이 있는데, 당시 경험 삼아 갔을 뿐 솔직히 계약할 생각은 없었는데요. 당시 상담사 말로는 조합원이 거의 모집되었고 금방이라도 곧 사업이 착수될 것처럼 이야기했지만 5년이 지난 지금까지 조합원 모집이 완료되지 않았습니다.

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시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 내집마련을 할 수 있다는 유혹에 지역주택조합에 가입했다가 후회하는 사람들이 너무 많습니다. 저는 만약 주변에 누군가 이걸 한다고 한다면 뜯어말릴 겁니다.

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📍 기획부동산

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이 역시 절대로 쳐다보지도 말아야 할 부동산 투자입니다.

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보통 기획부동산은 개발되지 않은 땅을 저렴하게 매입한 업자가 사람들을 현혹해 비싸게 땅을 파는 방식인데, 개발이 불가능한 땅임에도 마치 개발이 될 것처럼 속여서 파는 것이 일반적인데요. 요즘은 잠잠한 것 같지만 한때는 이 기획부동산의 횡포로 시끄러웠던 시절이 있었습니다.

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공교롭게도 저는 기획부동산에도 상담하러 간 적이 있었습니다. 벌써 6년 전 일인데 친구와 선릉역 인근 빌딩에 있는 어느 한 사무소에 들어가서 브리핑도 받았었는데, 기획부동산인 거 알고 갔음에도 직원의 말에 현혹될 뻔했습니다.

 

기획부동산 상담하러 간다는 친구 따라갔던 경험

 

당시 제가 상담했던 기획부동산의 땅 매물은 2년 후 뉴스에 나왔습니다. 소녀시대 태연도 투자했다가 당했다는 뉴스로 한때 시끄러웠던 적이 있었거든요. 그때의 자세한 이야기는 4년 전에 블로그에 경험담을 남긴 적이 있는데, 관심 있는 분들은 한 번 읽어봐 주시길 바랍니다.

 

 

📍 신도시 신축 상가 분양

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상가를 보유해 안정적인 월세를 받는 것은 누구나 꿈꾸는 일입니다. 저 역시 무인 아이스크림 가게를 운영하면서 매달 상가 월세를 내는 입장에서 내 명의의 상가에서 사업을 하면 월세도 안 나가고 참 좋겠다는 생각을 많이 했습니다.

 

실제로 상가 투자는 부동산 투자의 꽃이라고 말하는 사람들도 있고, 비교적 널리 대중적으로 하는 투자이기도 합니다. 그리고 저 역시 언젠가는 상가 투자를 꼭 해보고 싶다고 생각하고 있습니다.

 

하지만 신도시 신축 상가에 투자하는 거라면 무조건 추천하지 않습니다. 보통 신도시, 거기에 신축 상가라고 하면 좋아 보일 텐데요. 그곳이 머지않아 사람들로 가득할 것이 뻔해 보인다고 하더라도 신축 상가에 투자하는 것은 말리고 싶습니다.

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아파트는 새것이 좋지만 상가는 새것이 꼭 좋은 게 아닙니다. 오히려 상권이 제대로 형성된 오래된 상가가 훨씬 투자 가치가 좋습니다.

 

신도시 신축 상가

 

그 이유는 바로 "지나치게 비싼 분양가" 때문인데요. 아무리 좋은 부동산도 가격이 너무 비싸면 투자 가치가 없는 것이고, 아무리 입지가 안 좋은 부동산이더라도 가격이 엄청나게 싸다면 투자할 가치가 있습니다.

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그런데 보통 신축 상가는 분양가가 말도 안 되게 비쌉니다. 새 건물이라는 이유로 비싼 경우가 많은데, 보통 상담을 해보면 월세 최소 이 정도는 받을 거라고 말하는데 막상 뚜껑 열어보면 그보다 훨씬 형편없는 월세 시세가 형성됩니다. 왜냐하면 신도시가 제대로 정착하려면 보통 10년이라는 시간이 걸리기 때문입니다.

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저는 이 신도시 상가도 상담한 적이 있는데요. 2018년경 광교 신도시에 있는 신축 상가를 상담받았습니다. 당시 분양가가 10억 원이 넘었는데, 몇 년후 다시 찾아가 인근 공인중개사에게 물어보니 지금은 8억 원에 내놔도 산다는 사람이 없다는 말을 들었습니다.

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그만큼 신도시 상가는 아직 상권이 형성되지 않았음에도 엄청나게 비싼 분양가가 형성되어 있으므로 분양 상담사의 말에 혹해 절대로 투자하면 안 됩니다. 신도시 신축 상가에 투자하고 싶다면 분양 말고 최소 5년~10년은 지난 다음 상권이 형성된 이후 일반 매매나 경매로 투자하는 것을 권장합니다.

 

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이 밖에도 분양형 호텔 투자, 지방 미분양 아파트 투자 등 절대 하지 말아야 할 부동산 투자처들이 더 있습니다. 공교롭게도 저는 위에서 언급한 것들 모두 공부해 보겠다는 일념으로 현장에 직접 찾아가 상담을 받아본 적이 있습니다.

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과거에 저는 여기저기 찾아다니며 교육도 듣고 임장도 참 많이 하던 시절이었는데, 당연히 투자하겠다는 생각으로 상담받았던 것은 아니었고, 경험을 쌓고 안목을 기르겠다는 취지에서 찾아갔던 것들이었습니다. 그런데 돌이켜보니 그때의 작은 경험들이 오늘날 저에게 많은 도움이 된 것 같습니다.