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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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상가 임차인이 월세를 2개월째 못 내고 있는 경우 임대인은 계약 해지를 바로 할 수 있을까? 임대인은 계약 당시 월세를 2개월분 이상 연체하는 경우 즉시 임대차계약을 해지할 수 있다는 특약도 체결하였다.

 

 

✔️ 상가건물 임대차보호법상 차임 연체로 인한 계약 해지 요건

 

우선 우리 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 함)은 제10조의8에서 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있다. ‘3기’라는 것은 3회를 의미하는 것이 아니며 예를 들어 월 100만 원의 차임이라면 합계 300만 원의 차임이 연체되어야 3기의 차임액이 연체된 것이라 할 수 있다.

 

임대인은 차임연체액이 3기에 달하는 때 계약을 해지할 수 있으므로, 차임 일부가 지급되어 현재 연체된 액수가 3기에 달하지 않는다면 계약 해지를 할 수 없게 된다. 예를 들어 200만 원을 미납하였다가 100만원을 납부한 뒤 또다시 100만 원을 미납하였다면 3기의 차임액이 연체된 것이 아니므로 계약을 해지할 수 없다는 것이다. 또한 차임연체는 연속적일 필요도 없으므로 현재 연체된 금액이 3기분에 해당한다면 남은 계약기간에 상관없이 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있다.

 

만약 임차인이 3개월분의 월세를 연체하여 임대인이 계약 해지 통지를 하려고 준비 중 임차인이 밀린 차임을 일부라도 지급하여 3기의 차임 연체 상태가 해소된다면 임대인은 계약을 해지할 수 없게 된다.

 

 

✔️ 임차인의 2개월분 차임 연체가 있으면 계약은 자동 해지된다는 특약의 효력

 

만약 이 경우에 임대인과 임차인이 계약 당시 임차인의 2개월분 차임 연체가 있으면 임대인은 계약을 바로 해지할 수 있다는 특약을 체결하였다면 어떻게 될까? 상가임대차법은 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있으므로(제15조) 이와 같은 특약은 무효가 되며 특약을 계약서에 기재했다 하더라도 임차인의 2개월분 차임 연체를 이유로 임대인은 계약을 해지할 수 없다.

 

따라서 현재 임차인이 월세를 2개월분만 연체하였을 때에는 임대인이 행사할 수 있는 권리는 없으며 임대인으로서는 임차인이 월세를 3개월분 미납할 때까지 기다렸다가 계약 해지를 통보할 수 있다.

 

 

✔️ 3기의 차임 연체로 인해 임차인이 받는 불이익

 

임차인이 3개월분의 월세를 연체하였다가 납부한 경우 임대인은 계약을 해지할 수는 없지만, 최대 10년간의 임대차 기간을 보장받을 수 있는 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있고, 임차인의 권리금 회수 기회를 보장할 필요가 없음을 주의해야 한다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호, 제10조의 4 제1항).

 

현재 3기의 차임액이 연체되어 있을 것이 아니라 과거 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실만 있어도 임차인은 위와 같은 권리를 행사할 수 없다는 것이다.

 

정리하자면, 상가 임차인이 2개월분의 월세를 미납하였더라도 임대인은 계약을 해지할 수 없고, 이는 2개월분의 차임 연체로 계약은 자동 해지된다는 특약을 체결한 경우에도 마찬가지이다. 임대인은 임차인이 3개월분의 월세를 미납한 경우 계약을 해지할 수 있으며, 만약 임대인이 계약을 해지하기 전 임차인이 연체된 차임 중 일부라도 갚는다면 임대인은 계약을 해지할 수는 없지만, 임차인의 계약갱신요구권 및 권리금 회수 기회를 보장할 필요는 없게 된다.

 

핵심 요약 임대인은 차임 연체액이 3기에 달하는 때 계약을 해지할 수 있으므로, 차임 일부가 지급되어 현재 연체된 액수가 3기에 달하지 않는다면 계약 해지를 할 수 없어요 임차인의 2개월분 차임 연체가 있으면 계약은 자동 해지된다는 특약은 무효에요 임차인이 3개월분의 월세를 연체했다가 도중에 납부하더라도 임차인은 계약갱신요구권 및 권리금 회수 기회 보장을 받을 수 없음을 주의해야 해요