홈노크

---

😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

---

 

 

주택 분양권은 신축 아파트를 얻을 수 있는 ‘권리’로, 주택이 아니므로 주택 수에 포함되지 않았습니다. 그러다가 지난 2020년 취득세 중과 및 다주택자 규제가 계속되면서 2020.8.12부터는 주택 분양권이 취득세 주택 수 산정 시 포함되었고, 2021.1.1부터는 양도세 주택 수에도 포함이 되기에 이릅니다.

 

즉 주택 분양권을 취득할 때는 취득세 중과는 물론(해당 분양권 포함), 다른 주택 양도세 비과세까지 2가지를 조심해야 합니다. 다만 현재는 6.27 대출 규제까지 나온 상황으로, 주택 수 늘리기는 그렇게 쉽지 않아 보입니다. 따라서 취득세 중과보다는 양도세 비과세를 더 조심해야 합니다.

 

그렇다면 주택 분양권이 있을 때 비과세를 받는 방법은 어떤 것들이 있을까요? 총 2가지가 있습니다.

 

 

📍 첫째, 종전주택이 있는 상태에서 1년 후 주택 분양권을 취득하고 이로부터 3년 이내 종전주택을 매각하는 것입니다

 

그림에서 보시는 것처럼 종전주택이 있는 상태에서 1년이 지난 후 주택 분양권을 취득해야 합니다. 그렇지 않고 1년 이내 연달아 취득하면 불가입니다. 이후 해당 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 매각하면 일시적 2주택 비과세로 종전주택은 비과세가 가능합니다.

 

이후 해당 분양권이 신축 아파트가 되면 다시 2년 보유(또는 취득 당시 조정이었다면 2년 거주)함으로써 신축 아파트 역시 양도세 비과세가 가능합니다. 우리가 알고 있는 일반적인 일시적 2주택 비과세와 거의 유사하죠?

 

 

📍 둘째, 종전주택이 있는 상태에서 1년 후 주택 분양권을 취득하고 해당 분양권이 신축으로 준공되기 전 혹은 준공 후 3년 이내 종전주택을 매각하고, 동시에 해당 신축 아파트에 3년 내 전입해서 1년 이상 계속해서 거주하는 것입니다

 

이를 그림으로 나타내면 아래와 같습니다.

 

조금 복잡한데요, 그 이유는 분양권을 취득하고 3년이 경과되더라도 종전주택 비과세가 가능하기 때문입니다. 즉 첫 번째 방법보다 종전주택 처분기한이 더 길어진 만큼 신축 아파트에 반드시 전입해야 한다는 조건을 붙인 것입니다. 

 

이 방법은 종전주택 투자가치가 더 높을 때 활용하기 좋은 방법입니다. 종전주택 양도차익을 최대한 길게 가져갈 수 있기 때문입니다. 물론 종전주택 비과세를 받고, 이후 지어지는 신축 역시 2년 이상 보유 등을 한다면 마찬가지로 비과세가 가능합니다. 따라서 2주택 모두 비과세를 받고 상급지로 갈아타기를 한다면 꽤 좋은 결과를 얻을 수 있을 것입니다.

 

 

이렇듯 주택 분양권이 있을 때 일시적 2주택 비과세 받는 방법은 이 2가지입니다. 만약 1번 주택이 주택 분양권이고 분양권 상태 추가 주택을 취득하면 일시적 2주택 비과세는 불가합니다. 따라서 본인 상황에 맞게 비과세 전략 요건을 잘 살펴보시고 이를 활용하시면 좋겠습니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 주택은 아니지만 주택 분양권은 주택 수에 포함돼요 따라서 분양권이 있을 때 일시적 2주택 비과세는 어려울 수 있어요 이때 비과세가 가능한 2가지 방법에 대해 살펴봤어요