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청계천로가 밤마다 은빛 물결을 반사할 때, 그 물결을 가장 가까이서 내려다보는 주상복합이 있어요. 2008년 12월 입주해 올해 17년 차를 맞은 황학동 롯데캐슬베네치아입니다. 지은 지 적잖이 흘렀지만 2025년 6월 84㎡가 10억 8,000만 원에 팔리며 “중구 구축치곤 아직 탄력 있다”는 얘기를 끌어냈죠. 오늘은 그 궁금증을 다섯 단계로 풀어볼게요.

 

 

✔️ 지역·입지 분석

 

 

단지 북문을 나서 신설동역까지 직선 450 m, 도보 6분이면 승강장에 내려요. 청계천을 건너 서쪽 550 m엔 동묘역, 남쪽 700 m엔 신당역이 자리해 ‘도보 10분 삼각 역세권’이 완성돼요. 북쪽 120 m엔 청계천 물길, 남쪽 900 m엔 동대문 DDP와 패션도매권이, 동쪽 1 km 안엔 왕십리뉴타운 상권이 있어 주중엔 직주근접, 주말엔 쇼핑·산책 동선이 자연스럽게 겹쳐지죠.

 

 

✔️ 가격·시장 지표

 

출처 : 리치고

 

84㎡(국토부 실거래 기준)는 2021년 12억8,000만 원으로 고점을 찍었고, 2023년 1분기 금리 쇼크 직후 6억3,000만 원까지 직하락했어요. 18개월의 V자 반등을 거쳐 2025년 6월 현재 실거래와 호가가 11억~11억3천 구간에 모여 있습니다. 바닥 대비 75 % 급반등, 고점 대비 아직 12 % 할인 폭이 남았다는 뜻이에요. 저점 이후 거래량도 분기마다 늘어 월평균 20건 안팎을 유지해 “몸집은 구축이지만 유동성은 신축급”이라는 신호를 보내죠.

 

 

✔️ 단지 자체 역량

 

용적률 557 %라 동간거리는 좁지만, 세대당 주차 1.55대·지하 4층~지상 33층 설계로 차량·보행 동선을 분리했어요. 단지 안을 살펴보면 마트, 볼링장, 스크린골프장, 은행, 스파까지 갖춘 대형 몰이 있고 단지 내 산책로도 잘 꾸며져 있어 가볍게 산책하기에도 좋습니다. 단지 내 영유아 보육시설도 있어 자녀를 둔 실수요자들의 관심이 꾸준해요.

 

 

✔️ 미래 가치·개발 가능성

 

2027년 청계천 하류가 수변 특화로 바뀌고, 2028년엔 동대문 DDP 일대 초고층 복합개발이 착공에 들어갑니다. 모두 단지에서 한 정거장 혹은 도보 거리라 체감 속도가 빠르고, 순차적으로 겹치는 덕분에 전·월세 수요는 굵어지고 자본 가치는 단계별로 누적될 가능성이 큽니다.

 

 

✔️ 자금 계획 · 리스크 관리

 

11억 2천 매수·6억 전세를 기준으로 잡으면, 무주택 실거주는 대출 5억 2천에 월 185만 원(이자+세·관리)이 나가요. 기존 집을 팔고 넘어오면 새 대출이 3억 2천으로 줄어 월 120만 원이면 되지만, 양·취득세·이사비로 3억대 목돈이 한 번에 듭니다. 다주택 갭투자는 11억 매수·6억 전세로 실투자 4억 5천, 월 170만 원 이자에 전세–5 %만 빠져도 3천만 원 현금이 더 묶이고 종부세까지 떠안게 돼요. 세 길 모두 전세값 5 % 변동과 금리 리스크를 버티려면 자기자본 40 % 이상 확보와 2026년 고정금리 전환이 필수 안전판입니다.

 

 

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청계천·다중노선·고밀 개발이 겹치는 이 주상복합, 지금 할인 폭이 남은 10억대 초반에 올라탈까요, 아니면 12억 돌파를 확인한 뒤 안심하고 탑승할까요?

 

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이 글은 생성형 AI를 활용하여 임장 시 기본적인 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다. 현장 감각과 데이터를 종합해 최적의 결정을 내릴 수 있기를 바랍니다. 

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