홈노크

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😎 10년 간 임대사업을 비롯, 부수입으로 월급보다 큰 수익을 버는 발악하는 재테크가 부동산으로 돈 버는 이야기를 전해드려요.

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📍 우리는 때때로 부동산을 팔아야 할 때가 오곤 합니다

 

보통 실거주를 하다가 이사를 하게 되면서 부동산을 파는 경우도 있고, 아니면 임차인에게 세를 놓고 있는 상태에서 매도를 하는 경우도 있을텐데요.

 

특히 후자의 경우에는 그 부동산을 전세를 주고 있는 경우도 있을테고, 월세를 놓는 경우도 있을겁니다. 하지만 저의 경우 조금 특이하게 임대 놓고 있는 아파트 중 하나가 전세도 월세도 아닌 '반전세'를 주고 있습니다.

 

내가 반전세 주고 있는 집

 

이 아파트의 경우 현재 보증금 4억 5천만 원에 월세는 120만 원을 받고 있습니다. 제가 월세도 아니고 전세도 아닌 반전세로 임대를 하고 있던 것은 특별한 사정이 있기 때문이었는데요.

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해당 아파트에는 주택담보대출이 있었는데 워낙 저금리로 받은 대출이라 이를 상환하는 것은 손해라고 생각을 했습니다. 전세로 놓으면 이를 상환해야만 했는데, 저는 그러고 싶지는 않아서 주담대를 상환하지 않고 유지한 상태에서 임대를 하고 싶었는데, 이 경우 시세대로 전세보증금을 받기는 사실상 불가능했습니다. 왜냐하면 주담대가 있는 상황에서 리스크를 무릅쓰고 높은 전세보증금을 내고 들어올 사람은 없기 때문입니다.

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그래서 전세와 월세의 중간인 반전세를 통해 일정 수준의 보증금을 확보한 상태에서 주담대 이자 비용 정도는 커버해줄 수 있을 정도의 월세를 받았습니다. 임대차계약 당시 저 나름대로 최선의 선택을 했다고 생각했고, 나름 만족스러웠던 임대차계약이기도 했습니다.

 

내가 반전세로 임대한 이유

 

하지만 해당 아파트에 대한 매도를 고민하던 상황에서 이 '반전세'를 선택한 결정은 매도에 발목을 붙잡았습니다. 왜냐하면 매수자 입장에서는 이 반전세 매물이 이도저도 아닌 매우 '애매한' 포지션에 있기 때문입니다.

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보통 세입자가 있는 아파트를 매수할 때 실거주 입장에서 접근하는 사람도 있고, 투자의 입장에서 접근하는 사람이 있습니다. 전자의 경우 일단 세입자가 있으니 당장 입주가 불가능할 것이기에 미리 매수해놓고 입주를 기다리는 것일테고, 후자의 경우는 실투자금이 적은 방법을 선호할 것입니다.

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결국 매수자 입장에서는 임차인이 아예 없는 상태이거나, 임차인이 전세로 들어와 전세보증금과 매매가의 갭이 최소화 되어 있는 매물을 선호하기 마련입니다.

 

반전세의 단점

 

하지만 저처럼 반전세를 둔 경우는 매수자 입장에서 실투자금은 많이 들고 대출을 받기에도 애매한 문제가 있어 매수 수요가 상대적으로 덜하다는 문제가 있었습니다. 그러다보니 매도시 시세보다 불리한 조건으로 거래할 수밖에 없다는 단점이 있는 것입니다.

 

 

📍 사실 저는 반전세 상태가 매도시 불리하다는 것을 잘 몰랐습니다

 

공인중개사에게 매도 상담을 받다가 현재 반전세 상태라는 말을 했더니 그러면 매도가 조금 불리할 수 있다는 이야기를 들으면서 알게 된 것인데요. 결국 해당 임차인과 계약 만료 기간 직전에 계약 내용에 대해 정리를 한 후 내놓는 것이 타이밍상 좋을 것 같다는 조언을 듣게 되었습니다.

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만약 임대차계약이 비슷한 조건으로 갱신이 되면 다시 또 이 다음 타이밍까지 2년을 더 대기해야 하는 문제가 있어 저는 임차인에게 기존 계약을 시세보다 조금 저렴한 가격으로 전세로 변경하는게 어떨지에 대한 제안을 해보려고 합니다. 현재 이 매물의 전세 호가는 8억 원 ~ 8억 5천만 원 정도 되네요.

 

전세 시세가 좀 오르긴 했네

 

물론 현재 임차인에게는 계약갱신청구권이 있기 때문에 임차인이 이를 거부할 수 있습니다. 만약 거부한다면 제가 선택할 방법은 두가지 중 하나가 될 것 같은데요.

기존의 계약을 그대로 갱신하기 계약 만료 시점에 실제 입주할 매수자에게 팔기

아직 계약기간까지는 5개월 정도가 남았으니 좀 더 고민하면서 슬슬 협상에 대한 준비를 시작해야겠습니다.