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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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6월 27일, ‘가계부채 관리 강화 방안’이 발표됐어요. 국민들이 돈을 너무 많이 빌리니까 관리를 하겠다는 건데요. 그 중심이 부동산입니다. 6월 27일 발표했는데, 수도권과 규제지역에 28일부터 적용됩니다. 엄청 빠르죠? 일말의 기회도 주지 않겠다는 강력한 의지입니다.

 

 

🔎 정책 변화 살펴볼까요?

 

1️⃣ 가계대출 총량관리 강화

2025년 7월부터 전 금융권 가계대출(정책대출 제외) 증가 목표를 기존 계획의 50%로 축소해요. 즉 대출 꽉 조인다는 겁니다. 여기에 서민들도 예외 없습니다. 서민들을 위한 디딤돌·버팀목·보금자리론 등 정책대출 공급량도 연간 계획 대비 25% 감축할 거예요.

 

2️⃣ 투기수요 차단

1주택 이상은 주담대 금지입니다. 다주택자 투기수요를 묶겠다는 거예요. *단, 1주택자가 6개월 이내 기존 집을 처분하면 무주택자와 동일하게 비규제지역 LTV70%, 규제지역 LTV50% 나옵니다.  집 담보로 받는 생활안정자금은 1주택자만 1억원까지 나오고, 다주택자는 금지됩니다. 네, 다주택자 숨통을 조인다는 겁니다. 주담대 만기를 30년 제한으로 변경해요. 만기가 짧아질수록 월 갚아야 할 액수가 많아져요. 그만큼 부담이 커지니 대출을 꺼리겠죠. 또한 DSR도 적용 받아서, 만기가 짧을 수록 나오는 대출금액이 줄어듭니다. 소유권 이전 조건부 전세대출 금지합니다. 즉, 웬만한 갭투자는 꿈도 꾸지 말아야 해요. 신용대출 한도를 차주별 연소득 이내로 제한해요. 즉 연봉 1억이면 신용대출 1억까지만 해준다는 거예요. 신용대출 활용한 주택 구입 등을 방지하기 위함이에요.

 

3️⃣ 주담대 6 억까지

가장 중요한 부분이죠, 앞으로 집을 살 때 받는 주담대 총액을 6억 원으로 제한합니다. 청약 분양 시 중도금 제외이나 잔금대출 전환부터 적용돼요. 단, 시행일 이전에 공고문이 나온 건 기존 그대로 진행합니다.

 

4️⃣ LTV·전입·정책·전세대출 규제 강화

생애최초 구입 시 원래 LTV 80%까지 나오던 것이 70%로 줄어들어요. 그리고 주담대를 받으면 모두 6개월 내 실거주 해야합니다. 즉 갭투자 안돼요. 서민용 정책대출인 디딤돌·버팀목 등도 한도가 약 20%로 줄어들어요. 

 

 

금요일에 정책이 나오면서 주말 새 혼란스러운 상황이 지속됐어요. 이럴거다, 저럴거다 여러 의견이 분분했는데요. 당장 눈에 보일 것은 너도나도 집을 사겠다는 의지가 당분간은 꺾일것이란 거예요. 몇 가지 짚어봤습니다.

 

 

🔎 강남에 집 사려면 현금만 25억 이상

 

시뮬레이션 해볼까요? 서초, 강남 평균 시세가 30억 이상입니다. 이전엔 LTV50%로 약 15억 정도 대출이 나왔죠. 그럼 현금이 15억 있으면 됐어요. 그런데 이제 6억까지밖에 안 나와요. 필요한 현금은 24억~25억으로 확 늘었습니다.

 

최근 뜨거웠던 마포는 어떨까요? 여기 평균 시세는 약 15억, 이전엔 10억 이상 대출이 나와 현금 5억만 있으면 됐는데, 이제 9억 이상 있어야 합니다. 부모 찬스에 여기저기 영끌하지 않으면 ‘원래부터 현금부자’만 가능한 상황이 됐어요.

 

그렇다면 ‘대출 찬스’ 쓰려던 수요들이 그냥 홀딩하든지 어딘가 찾아 떠나겠죠? 즉, ‘주담대 6억 제한’의 영향을 받지 않는 노도강 같은 강북쪽입니다. 이곳은 시세가 8억 이하로 원래부터 6억까지도 대출이 안 나오던 곳이에요. 그러니 이쪽으로 수요가 조금씩 몰릴 수 있다는 의견이 있습니다.

 

 

🔎 전월세 시장 활황

 

'잠시 숨을 돌리자'라는 사람이 많다면 매매가 아닌 전월세로 눈을 돌릴 거예요. 올해 4월 기준 전국 주택 전월세 거래 중 월세가 차지하는 비중은 60.4%인데요. 이는 앞으로 더 심해질거란 분석이에요. 왜냐하면 입주물량 자체가 줄고 있거든요.

 

올해 하반기 서울 입주 물량은 1만 4043가구로 상반기 대비 20% 줄어들 전망이에요. 그리고 이번 대책에서, 주담대를 받을 경우 6개월 내 전입신고를 의무화하기 때문에 갭투자가 사실상 막혀요. 그만큼 전월세 수요가 줄어들죠. 

 

매매로 향하던 발걸음이 갑자기 전/월세로 돌아서면 그러잖아도 없던 물량에 사람들이 몰려들어 전월세값이 급등하게 될 거예요. 주거비용이 커지는 거죠.

 

핵심 요약 정부는 가계부채 증가에 대응해 대출 총량을 축소하고 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한했어요 다주택자와 갭투자에 대한 규제가 강화되면서 매매 수요 감소와 지역 간 수요 분산이 예상돼요 전월세 수요는 증가할 것으로 보이며, 이에 따른 시장 불균형 가능성도 제기되고 있어요