홈노크

---

😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

---

 

 

부동산 매매계약은 보통 몇 개월에 걸쳐 계약금, 중도금, 잔금을 지급하는 형식으로 진행하여 경제사정의 변동 등 여러 가지 이유로 도중에 계약해제를 하고자 하는 경우가 종종 발생한다.

 

이때 부동산 매매계약 해제는 언제, 어떻게 할 수 있을까?

 

 

✔️ 계약금만 지급한 경우

 

매매의 당사자 일방이 계약당시에 지급한 계약금은 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다(민법 제565조).

 

따라서 매도인은 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 계약금을 포기하여 계약을 해제할 수 있다. 이와 같은 해제에는 일방의 귀책사유는 필요 없고 단순변심에 의해서도 가능하다. 다만 계약금으로 해약하는 것을 배제하는 특약이 있다면 계약금 포기나 배액상환으로 계약을 해제하는 것은 불가능하다.

 

또한 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있으므로( 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결 참조) 만약 매수인이 중도금 지급기일 전에 중도금을 지급하였다면 매도인은 계약금 배액상환으로 계약을 해제할 수 없음을 주의해야 한다.

 

 

✔️ 중도금 지급일 이후

 

매수인이 중도금을 지급하였다면 매매계약의 본계약 이행에 착수하였다고 볼 수 있으므로 계약금 포기나 배액상환으로 계약을 해제하는 것은 불가능하다. 이 경우에는 일방의 채무불이행, 이행지체 등의 해제 사유가 발생하여야 계약해제가 가능하다.

 

만약 매수인이 중도금을 지급하지 않는 경우 매수인의 이행지체를 이유로 해제하려면 매도인은 상당 기간을 정하여 그 기한까지 중도금을 지급할 것을 최고(催告, 상대방에게 일정 행위를 하도록 독촉하는 통지)하고 매수인이 그 기한까지 중도금을 지급하지 않는 경우 매매계약을 해제할 수 있다.

 

 

✔️ 잔금 지급일 이후

 

매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔금지급의무는 동시이행관계*에 있으므로 매수인이 잔금지급일에 잔금을 지급하지 않는다는 이유만으로 바로 이행지체가 되지는 않는다. 즉 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알려 이행제공을 하여야 하고, 상당한 기한을 정하여 잔금을 지급할 것을 최고하여야 한다.

*매매계약, 임대차계약, 도급계약 등과 같이 당사자간 서로에게 의무가 있는 계약인 쌍무계약(雙務契約)에서 당사자 쌍방이 서로의 채무를 동시에 이행해야 하는 관계를 의미한다.

 

따라서 매수인이 중도금이나 잔금을 지급일에 지급하지 않는다고 하여 곧바로 매매계약이 해제되는 것은 아니며 위와 같이 매도인은 일정기한을 정하여 이행할 것을 매수인에게 최고하여야 함을 주의해야 한다.

 

또한 계약금만 지급한 상태에서 배액상환 또는 계약금 포기의 방식으로 해제를 하는 경우에는 상대방의 귀책사유가 있지 않는 한 별도의 손해배상청구는 할 수 없으나, 일방의 이행지체나 채무불이행 등에 기해 해제할 경우에는 원상회복의무를 부담하는 것 외에 손해가 발생하였다면 상대방에게 손해배상도 청구할 수 있다.

 

핵심 요약 계약금만 지급한 상태에서는 매도인은 배액상환, 매수인은 계약금을 포기하고 계약해제를 할 수 있어요 만약 일방이 매매계약의 이행에 착수하였다면 계약금 배액상환 또는 포기의 방식으로 해제하는 것은 불가능하고, 일방의 귀책사유가 있을 경우 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있어요