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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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부동산 시장이 뜨겁습니다. 서울 아파트값은 20주 연속 상승하였고, 이는 6년 9개월 만에 최대입니다(한국부동산원 참고). 최근에는 강남 중심에서 주변으로 확대하고 있는 모양인데요. 이런 상황에서 가장 유용한 투자전략과 절세법은 무엇일까요?

 

 

📍 첫째, 처음 취득하는 주택은 가급적 좋은 것 하나로 가야 합니다

 

취득세 중과가 당분간 계속될 것으로 보이는데요. 주택을 신규 취득한다면 가급적 좋은 것 한두 채로 마감하는 게 좋습니다. 그렇기 때문에 중심지 선호 현상, 똘똘한 한 채로 자금이 몰리는 것이죠.

 

이때 필요한 건 대출을 포함해서 실거주하는 것도 좋지만 세를 끼고 사두는 것도 좋습니다. 특히 서울 대부분이 비조정대상지역이기에 보유만 해도 비과세가 가능합니다. 한정된 자금으로, 상대적으로 더 좋은 지역의 물건을 매수할 수 있다는 장점도 있습니다.

 

특히 신혼부부라면 혼인신고를 하시고 소득을 합산해서 대출을 활용하거나 혹은 ‘혼인출산증여재산공제’ 1억 원을 더 추가로 받아서 자금을 마련하는 것도 좋습니다.

 

물론 사람마다 보유 자금은 다르기에 누구나 강남 주택을 매수할 수 있는 것은 아닙니다. 이때 필요한 건 본인 자금 여력에 맞는 ‘나만의 강남’을 찾는 것입니다. 아래 그림에 있는 키워드를 최대한 겹쳐서 본인이 원하는 물건을 찾아보시면 어떠실까 합니다. 

 

 

 

 

📍 둘째, 추가 주택은 재개발에 관심을 가져보는 것도 좋습니다

 

첫 번째 주택을 ‘나만의 강남’을 골랐다고 가정해 봅시다. 예를 들어 위 그림에서 용인 수지에 있는 아파트를 골랐다면 이후 해당 자산이 오르고 본인 자금을 더하여 분당, 판교 혹은 서울로 진입할 수 있을 것입니다.

 

다만 본인 자산이 오를 때 내가 가고 싶은 상급지 자산은 더 오를 것이므로 단순히 저축액과 대출만으로는 부족할 수 있습니다. 이때 추가 자산을 취득하고 해당 자산의 상승분을 더해서 상급지로 갈아타야 하는데 이때 추가 자산은 재개발에 관심을 가져보는 것이 좋습니다.

 

물론 재개발 투자는 상당히 공부를 많이 해야 합니다. 하지만 향후 신축에 대한 인기는 더욱 올라갈 것이고, 현실적으로 적은 자금으로 신축 아파트를 구할 수 있는 방법은 재개발이 가장 좋지 않을까 생각합니다.

 

재개발 물건은 1) 정비구역 지정, 2) 조합설립인가, 3) 사업시행인가, 4) 관리처분계획인가 등 단계에 따라 매수/매도 타이밍이 있습니다. 도중에 매각하셔도 좋고 장기 보유해서 신축을 가져가도 좋습니다. 다만 관련 공부는 많이 하셔야 하고 정비사업 리스크는 분명 존재하기에(조합장 리스크, 사업 철회 등) 만약 이게 어렵다면 두 번째 주택도 적당히 세를 끼고 사두는 것도 유용합니다. 물론 취득세를 고려한다면 비조정대상지역을 사둬야겠죠?

 

 

📍 셋째, 개인 매매 사업자를 활용하는 것도 고려해 보세요

 

1단계는 가장 좋은 것 하나 매수, 2단계는 재개발 혹은 적당히 세 끼고 사두기를 했다면 3단계는 개인 매매 사업자를 활용한 단기차익을 내는 것도 가능합니다. 특히 이 방법은 경/공매를 활용하는 것이 유리합니다. 매수할 때부터 저렴하게 사야 하기 때문입니다.

 

물론 세 번째 방법은 철저하게 상급지로 가기 위한 자금 모으기에 집중해야 합니다. 즉, 첫 번째와 두 번째 주택을 보유한 상태에서 세 번째 방법을 통해 단기자금을 형성하고(1년에 2번만 해도 충분합니다), 다시 그 자금을 기존 주택 매도 금액과 더해서 상급지 이동을 하는 데 보태야 할 것입니다.

 

만약 세 번째 방법을 한다면 취득세가 8%가 나올 것이기에 기준시가 1억 이하 혹은 지방의 경우 기준시가 2억 이하를 하셔야 합니다. 역시 이에 대한 리스크도 존재하기에 ‘잘 팔리는 물건’ 즉 해당 물건의 거래량을 보셔야 하고, 비아파트가 아닌 아파트에 집중하시는 것이 좋겠습니다.

 

 

지금까지 세 가지 단계별 방법을 살펴보았습니다. 첫 주택은 가급적 좋은 것을 사시고, 이후 자금을 모아 소액으로 재개발 혹은 세를 끼고 아파트를 사둡니다. 여기에서 조금 더 속도를 내고 싶다면 개인 매매사업자를 활용할 수 있습니다.

 

이때 세 번째, 두 번째 주택을 매각하고 남은 첫 번째 주택은 1주택 비과세가 가능합니다. 따라서 이를 매도하고 조금 더 좋은 것을 매수한 후(가령 용인 수지에서 분당 등), 다시 두 번째, 세 번째 단계를 반복하는 것입니다.

 

저는 이 방법이 현 상황에서 가장 좋은 투자법이자 절세전략이라고 봅니다. 취득세 중과, 보유세, 양도세 등을 고려할 때 제가 내린 결론입니다. 물론 여기에서 약간씩은 변형이 가능합니다. 이에 대해서는 여러분들도 한 번 고민해 보시기 바랍니다. 계속해서 인사이트 칼럼을 통해 관련 내용 전달해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 부동산 시장이 뜨거운 지금, 유용한 투자전략은 무엇일까요? 이는 부동산 정책과 시장 상황을 고려해서 결정해야 해요 이에 맞는 세 가지 단계별 방법을 제시 드렸어요