홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

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최근 서울 아파트 시장에서 59타입(25평형)의 매매가가 강세를 보이고 있습니다. 서울 핵심지는 물론이고, 중하위권 입지에서도 12~17억 원 수준까지 가격이 상승한 단지가 적지 않습니다.

 

특히 일부 단지에서는 25평형과 34평형의 가격 차이가 5~10% 내외로 좁혀져, 중소형 평형의 가격이 중대형에 거의 근접한 사례도 등장하고 있습니다.

 

서울 서대문구에 위치한 신축 아파트인 DMC파크뷰자이의 경우, 25평형은 시세가 11억 후반으로 평당 4,700만 원인 반면, 33평형은 12억 중반, 평당 3,800만 원 수준으로 평당 가격이 20% 이상 벌어지고 있는 것입니다. 즉, 25평이 34평에 비해 20%나 고평가된 상태라는 것이죠.

 

 

단순 계산으로 25평의 평당가(4,700만 원)를 33평에 적용하면 약 15.5억 원이 되어야 하지만, 실제 거래는 12억 중반에 형성되어 있습니다. 이러한 현상이 나타나고 있는 이유는 무엇일까요?

 

 

🔎 25평 강세, 왜 나타나는 것일까?

 

이유는 '상급지 + 신축 쏠림' 현상입니다. 2023년 이후 고금리로 인해 부동산 시장이 조정되면서 나타난 주요 현상이 바로 양극화 심화입니다. 양극화 심화로 인해, 과거에 비해 자신이 갈 수 있는 최상급 입지의 신축 아파트를 선택하려는 경향이 뚜렷해졌습니다.

 

이 과정에서 포기된 것이 바로 ‘평형’입니다. 즉, 평수를 줄이는 대신 입지와 신축을 최우선으로 고려하는 흐름이 강화된 것이죠.

신축 vs 구축 → 돈 더 보태서 신축 핵심지 vs 비핵심지 → 돈 더 보태서 핵심지

이러한 현상이 강화되고 있다는 것입니다.

 

 

🔎 서울 강동 vs 경기 하남

 

2021년까지만 해도 강동 고덕 그라시움 24평과 하남 미사강변센트럴자이 37평의 가격은 비슷했습니다. 입지와 평형 차이를 고려할 때 합당한 가격 차이로 볼 수 있었습니다.

 

 

그런데 2023년 하반기부터 강동 고덕 그라시움의 24평 가격이 급등하게 되고, 미사강변센트럴자이 37평의 가격은 정체되면서 현재는 두 아파트 간 가격 차이가 3억 원 이상으로 벌어지게 되었습니다. 앞서 말씀드린 현상의 단면이라고 볼 수 있죠. 현재 이러한 현상은 전국적으로 확산되고 있으며, 부동산 시장의 양극화가 심화되고 있음을 보여주는 사례라고 볼 수 있겠습니다.

 

 

🔎 앞으로도 중소형 강세는 계속될까?

 

제 판단으로는, 더 이상 지금과 같은 수준의 강세가 지속되긴 어려울 것으로 보입니다. 소형 평형 강세는 앞으로도 지속되겠지만, 지금과 같은 수준은 아닐 것으로 보입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

 

1️⃣ 이미 너무 붙은 25평vs 34평 가격

앞선 DMC파크뷰자이 사례에서 보듯, 이미 서울의 상당수 아파트에서 25평과 34평의 가격 차이는 매우 작아진 상황입니다. 25평과 34평의 실사용 면적 차이가 약 40%에 달한다는 점을 감안할 때, 현재 10% 미만의 가격 차이는 너무 과도한 상태로 보이기 때문입니다. 과거에도 25평과 34평의 격차가 크게 줄어드는 시기가 있었으나, 추후 34평의 가격이 다시 회복하면서 일정 부분 차이가 회복되었습니다.

 

2️⃣ 3기 신도시와 재개발 재건축의 '중소형 폭격'

앞으로 공급될 3기 신도시와 대형 택지지구는 대부분 20평형대 중심으로 공급될 예정입니다. 또한 다수의 재건축·재개발 단지에서도 높은 분양가를 받을 수 있는 25평 공급이 늘어나고 있는 상태입니다. 때문에 이러한 현상이 지속된다면, 몇 년 후 25평 공급 과잉 가능성을 우려해야 할 상황이 올지도 모릅니다. 즉 위험한 상태라는 것이죠.

 

 

🔎 지금 무엇을 선택해야 할까?

 

장기적인 관점에서는 지금 상대적으로 저평가된 34평, 혹은 소위 74타입(전용 74㎡, 공급 29평형) 아파트를 선택하는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다.

 

현재는 정부의 ‘똘똘한 한 채’ 정책과 양극화 현상으로 핵심지 중소형이 강세지만, 이 흐름은 정책 및 시장 상황에 따라 언젠가 변할 수 있습니다. 때문에 지금은 같은 상황에서는 입지를 한 단계 낮추더라도 29~34평형을 선택하는 것이 더 바람직해 보입니다.

 

 

🔎 지금 25평 선택하지 말아야!

 

단기적인 소형 평수의 상승 흐름은 분명히 존재합니다. 하지만 너무 고평가된 소형 평수의 추격 매수는 리스크가 크다는 점을 반드시 유념해야 합니다. 소형 고평가 아파트는 피하고, 특히 25평형의 경우 관망 또는 일부 매도도 고려할 시점입니다.

 

부동산 투자에 도움 되시기 바라며, 지금까지 홈즈부동산 이종호 대표였습니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 현재 25평형은 상급지·신축 선호로 과도하게 고평가된 상태예요 미래 전망을 고려하면 중대형이 더 유리할 수 있어요 지금은 25평 보다는 저평가된 중대형 평형 위주로 접근하는 것이 안전할 것으로 보여요